MAHSING (8583) 馬星集團 - 梁海金矢当大马屋业之星
2017-02-26 19:00
尽管产业市场放缓，马星集团采取多项策略推动买气，以期达到至少18亿令吉之销售目标，再视市况调整策略。马星集团总裁丹斯里梁海金说，集团拟定多项销售与行销策略，诸如鸡年888至1万888令吉的全国12项计划红包促销。
马星集团总裁丹斯里梁海金说，集团拟定多项销售与行销策略，诸如鸡年888至1万888令吉的全国12项计划红包促销。
马星继续在已竣工的四大区计划8项目中，提供“Lock and Roll”买家灵活转购屋优惠。
举例说，买家选购100万令吉产业，获准贷款约80万令吉；买家需缴付20万令吉差额，银行初期只付80万令吉一半或40万令吉。假设年利率4.25，买家每年付1万7000令吉利息，实质而言每月只付1417令吉达24个月。
梁海金认为目前情况已探底，银行贷款利率低，基于各种成本上涨，屋价不可能再跌，因此是购屋良机。
他说，马星既注重Y世代与婴儿潮时期购屋者，以在目前市场稍缓时促销房产。
他披露，54%的马星客户为35岁以下，马星也透过社群媒体，或制作庆典录影、网上比赛来吸睛或增强品牌醒觉。
推出“双钥匙房产”
至于婴儿潮买家，他说，马星也照顾到他们对房产的独特需求，即推出“双钥匙房产”，这样不仅让两代人共同置业，也提供各自的活动与生活空间。
他披露，马星在双溪毛糯的D\'s a r aSentral，推出了总共100单位的类似房产；上述房产可从捷运一的Kg.Selamat站乘搭捷运。
他说，马星谨慎设计任何计划，即使潜在购屋者在前些时错过购屋良机，也可掌握未来契机。
他举例说，万宜Savanna豪华公寓的行政套房和吉隆坡怡保路华友花园附近之碧湖庭（Lakeville Residence）风评良好；嗣后附近推出的Cerrado Residential Suite，乃至碧湖庭（Lakeville Residence）最后一栋楼获良好反应。
基于内外环境波动，他希望政府一如印尼放宽抵押政策，以吸引外资和提振大吉隆坡区、槟柔之产业情绪。
他促请政府允许人民从公积金第二户头中，获取超过30%的存款作为购屋用途，这样不仅可减轻房贷与每月负担，同时亦不影响老来之退休计划。
联昌研究去年建议雇员公积金局，允许公积金缴纳者的提款额度由目前30%增至80%，这样便可有效协助首购族拥有住宅产业。
联昌估算，倘若额度提高至60%至80%之间，大马35岁以下双薪家庭约可提出产业交易价16%至22%之间款项购屋。
梁海金认为，目前雪隆虽有电动火车、捷运与轻快铁，不过因衔接度不佳而仍需仰赖巴士，巴士则常因堵车而乏人问津。他促请政府改善雪隆之各站衔接度，这样有助带动外郊之产业需求，一如公共交通发达的伦敦、日本、香港般。
从发展商中脱颖而出
提升房屋品质创造价值
马星集团自2011便逐步鉴定土地和规划类似房产，2014年才大事推展。
梁海金指出，马星打着“可负担的奢华”，如万宜Southville City@KL South的Residential Suite便是。其Cerrado推出656平方英尺（两房）与825英尺（三房）产品，并配以无钥匙数码锁、厨房橱柜与电磁炉具。
为改善交通便捷度，马星在该附近正建直接交通枢纽，以便直接通往南北大道，预料最迟今年12月可竣工。
他强调，作为一名发展商，不仅专注于建构梦想家园，同时也提供附加价值，加强居民的便捷度。
当然，该区的各种休闲设施更不在话下，如Spa池、水上健身设施等、儿童游乐场及家庭休闲设施（如健身角落、水上乐园的溅水池等）。
他指出，马星在万挠MResidence 2计划，参与雪兰莪州的可负担房屋计划。另外，在Lakeville Residence与Meridin East计划，各与联邦直辖区与柔佛州政府，参与两州的可负担房屋计划。
他说，其实马星未来开放予任何合作，这包括与地主、州政府乃至联邦机构联营，这让马星为其产业计划加值，亦切合其商业策略。
马星目前之发展计划，皆是透过其一组合格和受信任建筑商施工，过去多年都建良好素质房产，深受信任而马星亦对此感到舒适。
“目前没有计划设立自己的建筑臂膀，马星持续善用各建筑商优势，并体现成本效益、施工速度和品质监管。马星内部的计划管理队伍，则导引承包商遵循严谨工作流程和谨守标准作业程序，多年来合作无间。”
梁海金认为，大马每年有16万6000对夫妻组成新家庭，对房产需求殷切。
不倾向并购小公司
收购地库作发展较省时
马星保障股东价值，其市值由2006年的5亿1100万增长6.8倍至35亿令吉，股本也由2007年的6亿3000万增长5倍至2016年9月的32亿令吉。而且，很多地库仍未估值。
马星截至2016年9月，持有7亿2800万令吉现金，会继续收购地库；不太倾向于并购拥有土地的小型产业公司，相较并购程序繁琐与须时间协作与重新布局，认为收购地库作为自身发展用途较直截了当。
马星的净负债比0.09倍，健全的资产负债表，让马星可攫取任何联营契机，或者收购土地以符合集团的投资策略。
马星仍有2473英亩未发展土地，总发展值达309亿令吉，这可支援8至9年的营收增长，每年发展值预计32亿令吉。
梁海金披露，马星的发展值主要四大热区，其中62%集中在大吉隆坡区、23%在柔佛依斯干达、10%在槟岛，另5%在沙巴亚庇。
“今年是买地年，马星仍积极在大吉隆坡区与槟城寻找土地。”
他说，为布局长远发展，将放眼在澳洲、伦敦扩张，东南亚国家则看好扩展业务至印尼。
他表示，马星因塑胶业务之关，近年一直观察印尼的发展势头，将选择适当时机扩展至印尼。
他说，国内市场仍是马星重点，国内的房产计划已够忙。
卖掉产业进行调整策略
马星创造循环收入
谈到创造循环收入，梁海金说，马星过去产业多卖掉，未来将调整策略，一些办公楼、购物中心与酒店，将来会保留以创造循环收入。
梁海金说，马星的商产占总发展值的33%，目前继续售出有关商产，因为其认购率非常好，适当时机将考虑保留该商产。
他披露，马星在Merini建酒店，其中3星级Ramada Encore酒店，以及毗邻乐高的4星级Ramada Meridin酒店有322客房，两栋600多间客房酒店大楼于2018年营运。
他说，双溪毛糯Star Avenue购物中心，将是马星保留的首间购物中心。
产业组合提升Meridin East价值
梁海金指出，Meridin East是马星最大地库所在，总面积1313英亩，是最大的规划区发展，总发展值达50亿令吉，发展值可长达10年。
他说，产品组合、附加设施与交通便利，将逐步释放该产业价值。
他指出，该产业组合各适所需，其中Eden为116单位双层排握，建筑面积达2,073平方英尺，售价45万3000令吉起。
“另一叫Greenway的492单位双层排屋（首期331单位，次期161单位），面积由1595至1648平方英尺，皆有4卧室，价格35万7000令吉起跳。”
环境清幽
设施完善
该区有1万6000平方英尺俱乐部，有泳池、健身房、瑜珈室、迷你戏院、便利商店、吧台、咖啡座、托儿室。
保留110英亩作为亲子活动场所，包括2.5公里跑道或健行道，9英亩Mulberry湖，Meridin水上乐园，50公尺河廊凸显该区生态。
为保育原有湿地的花草树木，马星将环湖栽种1万棵土生树种，让花儿争妍斗丽，绿树成荫，鸟儿欢欣歌唱。
马星更透过科技，让客户透虚拟实境系统，透视湖区与两大发展计划与大自然的和谐融合。
交通便捷
四通八达
该产业坐落蓬勃发展中的巴西古当工业枢纽与丹绒浪刹工业园附近，可迎合该区职员的房屋需求，交通便捷，可取道巴西古当大道与新出东岸大道。
另外，马星也主动提升士乃─迪沙鲁高速大道岔路，以便衔接丹绒浪刹的KONGKONG路。
他说，除了提升公路系统，预料2018年建竣的新柔地铁系统（RTS），将带动狮城工作者之需求。
柔佛州也建议在巴西古当香港码头，提供该区至樟宜渡轮码头渡轮或水上德士服务，预料有助加强该区房产之需求。
注重健康防“三高”
梁海金肖鸡，今年刚好60岁，除了事业，就是注重家庭与健康。平时以健身、游泳和气功保健。
他表示，要尽量保持身材，不能有肚腩大，要不然“三高”很快来访。
他平时身心一体，认为要有健康才能打拚事业。
他说，发展产业是一场长远的计划，生意则以永续和以细水长流方式经营。
目前体型比较清减，神清气爽的梁海金之满怀信心表示可打拚事业至80岁。
他披露，其20多岁的儿女（1男2女）对产业发展也有兴趣，他们目前在每个部门学习，要经过每个阶段才能成长。
他说，人生是个过程；从毕业、结婚生子至事业有成长，而他经营的是与每个人生涯规划有关，其房产让每个人的生活与生命充实和与众不同。
10年至少派息40%
梁海金也强调，过去10年，至少派息40%以回报股东支持。
“派息最低40%，可以增至50%，不过会谨慎考量，以作为资本开销。”
马星集团从2006至2015年，皆派不少过40%的股息。
马星寓意“大马之星”
马星1988年创立，1992年上市，2年后转投房地产。
那个年代，四小龙刚起步，后来虽经历1998年亚洲金融风暴，但仍然撑了过来。后来也经历2008年全球金融海啸而仍茁壮屹立，对此觉得非常欣慰与幸运。
谈起马星的由来，马星前后经历三个时期；初期的马星贸易由其父创立，其父主要经营车牌，有车牌大王之称；有染指马星市场之野心，因而定名马星，亦有“马来西亚之星”之寓意。第二时期则投身塑胶业务，第三阶段则投身产业发展业务。
梁海金原是吉打亚罗士打人，9岁迁来吉隆坡；小学受6年华小文教育，中学在吉隆坡美以美男校就读，较后赴日本受训。
他18岁就有心要拼业务和帮忙父亲做生意，当时主要是做车牌。
他放弃升大学，前往日本学塑胶制造技术，掌握高端塑胶技术，嗣后开始设立塑胶厂生产汽车与电子电器产品高端塑胶品，供应日本丰田、野马哈（YAMAHA）、大发汽车（DAIHATSU），电器则供应松下（National）、JVC、日立（Hitachi），电脑塑胶外壳供应台湾宏碁（Acer）；亦是塑胶产品Tupperware供应商。
期间，其足岁遍及美国纽约、芝加哥、香港、韩国、台湾、日本东京、大阪与丰田汽车城，这让其视野更开阔。
他说，与日本人做生意，要懂得日本人文化、思维，这样可事半功倍。
他也透露，年轻岁月曾经参观过台塑王永庆的塑胶厂，当时大伙那种拼搏的精神，“爱拼才会赢”歌曲时常萦绕耳际。
其塑胶业务每年赚钱，只是没有房产业那么可观；塑胶业也须专注研发和制造流程。
他披露，马星掌握高科技塑胶技术，供应的塑胶产品包括塑胶垫板、塑胶家具、学校桌椅乃至八打灵市政厅范围内使用的垃圾桶，皆由马星所制造。
他表示，自己是“少林寺出来的”，什么苦没尝过？因此不怕吃苦，平时皆秉持勤俭。
笃信终生学习
马星设学院提供培训
梁海金说，每名员工皆以团队为主体，良好沟通是组成强劲团队关键，单打独斗不是马星之文化。在马星，每人的贡献而凝聚成一个创新方案。
马星笃信终生学习，马星内部设立学院，为职员提供内部培训。
“我深信，授权、团队精神与良好沟通技巧，将使马星更为强大。”
他说：“集团采权力下放与授权制，我不能微观管理（micromanagement）；而是以一个团队去执行任务。”
“目前主要是做策略布局工作，集团营运交由首席执行员拿督斯里何汉生执行。”
他以这个专业、进取与勤奋的队伍为傲。他深信其团队皆是相关事务的专家。全国产业组总共有900名职员。
文章来源：
星洲日报‧投资致富‧企业红人馆‧文：张启华‧2017.02.26MAHSING (8583) 馬星集團 - 梁海金矢当大马屋业之星
