KIPREIT (5280) KIP產托 - KIP产托 – 遭到低估的冷门信托 - RH Research

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 自509大选至今,大马股市不曾迎来春天,个股30-60%的跌幅比比皆是。然而,本地的产业信托(REITs) 指数却跑赢大市,累积1个月半攀升3.5%。

今天,我们将为大家介绍一支低风险、低估值的冷门信托 – KIPREIT。

KIP集团在2002年涉足购物商场和广场的发展事业,并在柔佛开设第一家KIP Mart,之后于2017年以产业信托的方式上市于大马主要板。

目前,KIPREIT在大马设有5间KIP Mart和1间KIP Mall,分别坐落在柔佛、森美兰、马六甲和雪兰莪。KIP Mart是一家一站式社区零售中心,主要满足较低至中收入群的社群。

KIPREIT的全部盈利皆来自KIP Mart和KIP Mall的租金收入。截至今年3月,KIPREIT旗下6项资产的出租率平均为86.22%,预计可在充满挑战的行情下维持相同的出租率。

未来,管理层将优先专注于KIP Mart Senawang,KIP Mart Melaka以及KIP Mall Bangi的租赁和营销策略,以提升这三个资产的出租率。

目前,KIPREIT的总资产组合为RM580m,并拥有优先权收购4间KIP Mart和1间KIP Mall的资产,分别是去年8月已开张的KIP Mall Kota Warisan 以及处于建设阶段的KIP Mart Sendayan、KIP Mart Sungai Buloh、KIP Mart Kuantan和 KIP Mart Sungai Petani。

根据最新进展,KIPREIT计划在FY19收购KIP Mall Kota Warisan,以放眼在未来推高总资产组合至RM2b。然而,收购的大前提是这个资产的出租率必须从目前的70%提升至85%。

值得一提,KIPREIT的负债比例 (Gearing Ratio) 为14.9%。按交易所设下的50%顶限计算,集团可举债筹集大约RM203m。换句话说,一旦收购资产,集团可选择不透过发行新股筹资。那么,股东利益就不会被稀释,而且还可以享有更高的股息。

另一方面,KIPREIT在今年4月与Pekat Solar签署暂定协议,为旗下6个资产安装和维修太阳能光伏,预计每年可省下RM1.8m。集团和Pekat Solar将以8:2比例分摊投资成本和盈利,即KIPREIT承担RM7.64m的成本,其余款项将由后者承担。

到底要如何衡量一支信托是否便宜呢?根据最新季报,KIPREIT的每股资产组合为RM1.15,而每股净资产则是RM1.00。理论上,由于产托可创造稳定的租金收入,其股价走势不应该与资产价值相差太远。

累积4个季度,KIPREIT至今已派发每股6.95仙股息。剔除10%的产托税后,股东们仍可获得每股6.28仙股息。以目前股价RM0.795计算,这相等于非常吸引的7.90%股息率,远远抛开本地第二高股息率的HEKTAR (7%) 。



值得一提,根据交易所条例,KIPREIT必须在上市后首2个财年 (FY17和FY18),将所有盈利100%派发给股东。就算往后派息率调低至90%,其净股息率仍然高达7.1%。

显然的,KIPREIT目前的0.795价位严重被低估,属于“低风险,高回酬”的防御性投资。我们认为这支产托进一步下跌的风险非常低,可在目前低迷的市场形成抗跌作用。

从技术图表来看,自上市以来,KIPREIT已从IPO价格1.00下滑至目前的0.795,相等于20%的跌幅。在整个下跌的过程,其股价甚至未呈现任何技术反弹。据统计,KIPREIT是本地18支产托,股价表现最差劲的一支。

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