自509大选至今，大马股市不曾迎来春天，个股30-60%的跌幅比比皆是。然而，本地的产业信托(REITs) 指数却跑赢大市，累积1个月半攀升3.5%。
今天，我们将为大家介绍一支低风险、低估值的冷门信托 – KIPREIT。
KIP集团在2002年涉足购物商场和广场的发展事业，并在柔佛开设第一家KIP Mart，之后于2017年以产业信托的方式上市于大马主要板。
目前，KIPREIT在大马设有5间KIP Mart和1间KIP Mall，分别坐落在柔佛、森美兰、马六甲和雪兰莪。KIP Mart是一家一站式社区零售中心，主要满足较低至中收入群的社群。
KIPREIT的全部盈利皆来自KIP Mart和KIP Mall的租金收入。截至今年3月，KIPREIT旗下6项资产的出租率平均为86.22%，预计可在充满挑战的行情下维持相同的出租率。
未来，管理层将优先专注于KIP Mart Senawang，KIP Mart Melaka以及KIP Mall Bangi的租赁和营销策略，以提升这三个资产的出租率。
目前，KIPREIT的总资产组合为RM580m，并拥有优先权收购4间KIP Mart和1间KIP Mall的资产，分别是去年8月已开张的KIP Mall Kota Warisan 以及处于建设阶段的KIP Mart Sendayan、KIP Mart Sungai Buloh、KIP Mart Kuantan和 KIP Mart Sungai Petani。
根据最新进展，KIPREIT计划在FY19收购KIP Mall Kota Warisan，以放眼在未来推高总资产组合至RM2b。然而，收购的大前提是这个资产的出租率必须从目前的70%提升至85%。
值得一提，KIPREIT的负债比例 (Gearing Ratio) 为14.9%。按交易所设下的50%顶限计算，集团可举债筹集大约RM203m。换句话说，一旦收购资产，集团可选择不透过发行新股筹资。那么，股东利益就不会被稀释，而且还可以享有更高的股息。
另一方面，KIPREIT在今年4月与Pekat Solar签署暂定协议，为旗下6个资产安装和维修太阳能光伏，预计每年可省下RM1.8m。集团和Pekat Solar将以8:2比例分摊投资成本和盈利，即KIPREIT承担RM7.64m的成本，其余款项将由后者承担。
到底要如何衡量一支信托是否便宜呢？根据最新季报，KIPREIT的每股资产组合为RM1.15，而每股净资产则是RM1.00。理论上，由于产托可创造稳定的租金收入，其股价走势不应该与资产价值相差太远。
累积4个季度，KIPREIT至今已派发每股6.95仙股息。剔除10%的产托税后，股东们仍可获得每股6.28仙股息。以目前股价RM0.795计算，这相等于非常吸引的7.90%股息率，远远抛开本地第二高股息率的HEKTAR (7%) 。
值得一提，根据交易所条例，KIPREIT必须在上市后首2个财年 (FY17和FY18)，将所有盈利100%派发给股东。就算往后派息率调低至90%，其净股息率仍然高达7.1%。
显然的，KIPREIT目前的0.795价位严重被低估，属于“低风险，高回酬”的防御性投资。我们认为这支产托进一步下跌的风险非常低，可在目前低迷的市场形成抗跌作用。
从技术图表来看，自上市以来，KIPREIT已从IPO价格1.00下滑至目前的0.795，相等于20%的跌幅。在整个下跌的过程，其股价甚至未呈现任何技术反弹。据统计，KIPREIT是本地18支产托，股价表现最差劲的一支。
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#KIPREIT
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