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PARKSON在2018年AGM的基本资料
日期:11月23日
时间:早上9点
地点:Lion Office Tower



Corporate Presentation
  • 公司主要涉及百货商店的行业,由两个子公司管理:
  • 一,在香港上市的Parkson Retail Group Limited,主要管理中国47家百货商店。
  • 二,在新加坡上市的Parkson Retail Asia Limited,主要管理东南亚的百货商店。
  • 公司在马来西亚有44家,在越南有6家,在缅甸有1家,以及在印尼有15家的商店。
  • 在2014年,公司开启了融资的行业,帮助顾客贷款购买摩托车以及家具产品。
  • 公司贷款是属于Syariah Compliance,以及拥有ISO证书。
  • 公司零售业务占据了营业额的99%,当中马来西亚占据了26%而中国占据67%。
  • 公司今年取得3M的盈利,归功于中国Parkson的贡献、营运效率的提高、关闭了一些营销不好的店面,以及成本合理化。
  • 接下来,公司将会着重在加强Fashion & Lifestyle品牌、优化中国市场(引入电子钱包、微信账号以及手机购物平台),以提高营业额。
  • 公司在购物中心管理方面,有青岛金狮广场,两年前开张,属于Life-style Mall。
  • 另外,公司也拥有来自台湾的Hogen Bakery,分别在中国有9家分行,在马来西亚有7家分行。

问答环节
问:年报33页,公司打算如何制止常年的亏损,以及什么时候可以转亏为盈?
答:在FY2018,公司取得了3M的Operating Profit。税后盈利亏损83M,是因为纳入了大约89M的Impairment Loss(PPE和Intangible Asset)。公司会持续目前的趋势作风,包括把零售业务更多元化、优化商店的运作以及更好地运用成本。

问:年报44页,公司的商店从119间下滑至113间,请问关闭的商店是因为什么原因,公司对此有任何的计划或目标吗?
答:商店的脉络优化是公司一直以来用于提高营运效率的东西。在FY2018,经过深思熟虑之后,公司关闭了12家营运比较差的商店,然后再开6家新的商店。在扩张新的商店的时候,公司十分谨慎,之后也会一直密切关注它们的进展。

问:年报42页,Parkson Malaysia的Operating Profit比去年亏得更多了,公司是否能在FY2019将其转亏为盈呢?
答:Parkson Malaysia对公司得贡献属于比较正面的,去年亏损的原因主要是新开张的商店刚开始时的营运亏损,新商店一般需要一些时间才能Breakeven,公司也会持续优化这些店面的营运效率。

问:年报43页,Parkson China的营运非常不错,公司有把握今年可以达到更好的营业额以及盈利吗?
答:即使FY2018公司加强了Parkson China的营运效率,公司对其未来依然保持谨慎的态度。中国市场竞争十分激烈,不过公司相信,只要知道顾客们需要的是什么,加上多元化的销售、营运效率的提升,以及成本的控制,可以为公司带来良好的一面。

问:年报43页,公司如何计划把Mall Management的业务扩张到不同的国家?
答:青岛金狮广场成功获取相当高的Occupancy Rate,仅仅几年的时间就成功获取了盈利。因此,公司也受邀管理在中国南宁的一个产业。同时间,公司也不断的寻找机会,尝试攻入一些公司有营业的国家,采用其轻资产的特性,为公司贡献稳定的收入。

问:公司在缅甸、越南与印尼的Parkson,FY2019的展望如何?
答:一直涌入的新商店将会是公司最主要的挑战。印尼即将到来的大选将会影响人民的消费指向。不过,公司对于以上这些国家的零售商店有信心,只要公司著重在加强公司品牌以及优化商店的运营。

问:年报109页Note 5,公司Other Income减少了,请问这是什么原因?
答:减少的多数的原因是因为公司给予Supplier的折扣数额增加了、过期的优惠卷减少、以及一些外汇的波动。FY2017能有比较高的Other Income,是因为在中国那里有12M的Tax Refund。

问:年报69页,公司Other Comprehensive Income亏损高达244M。年报72页,公司Accumulated Loss更是达到了6B的数额。面对如此多的挑战,请问公司未来5年的展望如何?
答:马来西亚这里,我们刚刚换了政府,会有一些比较正面的事项,外国投资者对马来西亚变得比较有信心,也希望可以借由这个增加外国游客的数量。GST换成SST对公司没有很大的影响。目前公司正在着重在加强自己的Merchant,通过引入更多的品牌,希望可以吸引更多的年轻一代消费者,页借此增加公司Parkson Card会员人数。在中国那里,大约65%的营销都是来自会员。公司也不断地为会员提供更多的优惠来巩固营销。其实不管在越南、缅甸或任何地方的零售商店,自家品牌(House Brand)都是一个很重要的元素,因为它可以提供很好的利润率。比如在印尼那里,自家品牌的营销增长介于1.5%至6%,也希望农历新年可以把销量增加至10%。自家品牌可以达到更好的利润率,因为它是没有经过第三方的。在马来西亚这里,公司已经开始引入许多自家品牌,成效目前还是相当正面的,接下来的两年里,自家品牌将会扮演比较重要的角色。在中国方面,公司开发了几个新的部门,其中一项是产业建筑,公司将会建造属于自己的购物中心。这是因为有了之前的经验,两年前公司建造了青岛金狮广场,建造成本1.7B,而目前该广场的市值为3.5B。可惜的是,这些数目公司无法纳入会计里面。接下来,公司将会打造另外的4个广场,希望这些能为公司贡献一些。除此之外,公司还有一个部门,就是管理别人的购物广场。在中国,每年高达400家新的广场开张,不过大约85%的广场并没有比较专业的公司来管理。所以这件事公司的一个大好机会,如果公司可以很好的管理那些广场,那么就能可以和它们共享广场的盈利。再来就是高级商品的购物中心,比如在上海,大约70%的销售品都是进口的,这也将会增加公司额外的收入。在中国,公司已经有15家这样的购物中心了,不过依然需要一些努力来吸引更多的消费者前来。如果公司能好好管理这些购物中心,这将可以为公司提高25%的顾客群。还有就是餐饮的部分,其实比起服装等部门,顾客会花更多的时间在餐饮部门,管理好的话,将会是另一个20%增加的顾客群。还有的当然就是自家品牌,在中国很多公司都拥有自家品牌,不过只有极少数能达到10B的市值。公司的自家品牌不止在中国,在整个东南亚也是主打之一。近几年公司一直开设新的广场,每个广场必须承受3年的亏损。如今,公司在长沙也开了一家广场,专注在化妆品,第一个月营业公司已经获得盈利了。这是一个比较好的模式,如今公司打算把这个模式扩张到整个中国,主要是售卖化妆品,比较专注和小型的购物中心(大约是目前广场的1/3大小),不过这个可以很快看到盈利。这几年,在中国,公司已经优化得非常好了,明年将会在马来西亚这里做一些东西。把在中国成功的模式复制到马来西亚来。关于商场管理,公司有向地方政府申请,希望可以再得到一个商场来管理。总之,公司会尽最大的努力来面对所有的挑战。希望明年可以更好地增长。

问:中国经济目前似乎正在放缓,请问这会影响公司在中国的那些计划吗?请问公司有为自己的广场,包括在中国的,与其他广场做基准吗?
答:中国市场由于eCommerce的崛起,确实竞争非常激烈,不过网上购物有95%是无法获取利润的。根据美国那里的调查,Online Sale最多只会占据15%,而中国那里已经快达到15%了,相信往后趋势会开始减缓。即使双11的200多B营业额,其实也只是把一个月的数据总和在一起而已,因为人们都把东西集中在那一天购买。那些购买的商品大约有39%是会被退还的。所以不能说是一个很好的生意。相反,公司是把那些比较难出货的商品放上网售卖。其实中国政府的动作十分快,他们会叫银行们支撑一些私人企业,好保护他们本地及外国的投资者。中国即使经济放缓,依然有7%的成长,在全世界的数据看来还是相当可观的。相比之下,马来西亚的放缓还快过中国。中国有31个省份,几乎相等于31个国家,没一个省份都拥有非常强劲的购买能力。有些省份的成长可以高达10%,所以选择对的省份也是需要考量的因素之一。就因为公司很有经验,所以地方政府肯以1/3的价钱让出土地给公司发展投资,所以公司如果能好好把握这个机会的话,在3-4年内,广场的市值将会翻倍。所以公司不止可以从广场赚钱,还可以享受房产增值。这个机会10年前公司已经错失了,目前公司要好好抓紧这些机会。

问:刚刚说来说去,基本都是中国那里的计划,请问什么时候可以转亏为盈?
答:由于中国方贡献了大约70%-80%的业绩,因此公司对其比较看重。如果中国那里可以转亏为盈,这将会成为其他国家的榜样,然后只要能跟着效仿,就有机会可以跟着转亏为盈。中国方有一个非常强大的管理团队,可以稳住营销。今年公司将会比较着重在马来西亚和印尼。印尼那里公司聘请了一个对销售自家品牌非常出色的美国人,目前的表现相当不错。至于越南那里,公司聘请了一个韩国人,专注在销售方面。公司觉得马来西亚可以在明年增加盈利,之前因为实验很多不同的营销方式,所以承受了许多亏损,目前公司已经知道该怎么做了。印尼和越南,明年应该可以把亏损降低一半,然后再一年,应该可以转亏为盈。其实中国的零售商店生意并不是很好,很多需要政府的津贴,有些就被Alibaba或Tencent收购了。中国政府对他们当地的商家非常好,常常会有免税的措施,而公司则经常被征收许多税。所以有时候我们也向中国反映这种不公平的竞争,不过中国政府也只是叫我们要忍耐,仅此而已。

问:请问中国那里最大的挑战是什么?
答:公司在中国的优势是和那里的供应商有很好的关系,尤其是化妆品的供应商。我们基本上是他们第一或第二的经销商。所以他们常常和我们有良好的合作关系。一旦他们想开设一家购物中心,他们一般会过来找我们。就这样,公司得以拿到并帮助他人管理购物中心。不管挑战是什么,我们都必须做得比我们的竞争者要好。公司也经常和当地的居民交流,看看有什么地方需要公司提升的。

问:公司的信用贷款生意很赚钱,为什么要把它Diversify呢?
答:没错信用贷款是非常赚钱,去年为公司赚了7M,今年10M。之所以把这个业务Diversify至中国的姐妹公司,是为了要帮助公司成长。那个行业基本和AEONCR很相像,也是有一整个团队在处理,公司可以很快速的增长。不过他们真正需要的是拥有足够的资金。由于公司的大部分资金都是在中国,所以经过管理层讨论之后,决定把生意Diversify至中国,好让这个部分可以更加快速的增长。虽然它成为了中国那里的姐妹公司,我们依然有100%的掌控权。

问:虽然公司拥有Operating Profit,不过这些盈利经常被Impairment等东西拉下来,那么即使明年我们拿到了更高的Operating Profit,它还会不会被其他不确定的因素再拉下来呢?公司是否有办法有效控制这些因素?
答:公司由于关闭了12家Under Perform的商店,所以必须为其做出Impairment。当然,往后在开设新店的时候,公司将会非常慎重考虑,所以之后,这些Impairment将会一年比一年少。去年,多数的Impairment都是来自中国那里。

问:在马来西亚的部分,我们的营销策略是否正确?Aeon和Sogo和我们采用差不多一样的策略(提及Voucher的问题),为什么我们比较差?
答:关于提到的Voucher,为了确保营运的效率与流畅性,所有发出的Voucher一般都会在月尾截止。ISetan也是采用如此的方式。至于Aeon和Sogo,他们是给Gift Voucher,我们是给Discount Voucher。他们的Gift Voucher拥有两年的期限,基本上之前的Voucher一般都没有截止日期,不过这会造成永久性的Liability,所以他们目前也加入了截止日期。

问:为什么如此好的地点的Mall,公司也会运营至关闭呢?
答:这里不像在Euro,他们那里基本没有新的广场,而我们这里,广场像是雨后春笋一般涌进来。目前Parkson是世界上拥有总广场面积最大的公司,所以设立新广场和关闭广场变成公司的业务之一。我们关闭了Kuantan Mega Mall(广场打算关闭),我们关闭了Melaka Mall(我们是最后一家撤离),关闭了Wawasan Plaza(地契到期,广场打算关闭)。我们也关闭了一个主要商场,那是因为地点不适合,所以决定Cut Loss。在Kajang,我们呆在那里也有20余年了,我们想要装修,不过需要该广场配合。所以我们基本比较被动,常常需要取决于该发展商。

问:公司可以分享一下你们的自家品牌的来源等等的东西吗?
答:自家品牌需要一些时间来成长,这也是公司的长期策略,不过这是势必要执行的,公司也刚刚注册了品牌的名字。这些产品不止在Parkson售卖,外面也会有售卖。

问:公司在PBT已经是亏钱了,还需要给税吗?这些税可以回退吗?
答:这些Tax都是中国那里的盈利抽取的。

问:公司应该组织一个团队来获取顾客的满意度以及意见,因为网上购物有这样的体验。
答:今年公司会先在中国执行,就是如果顾客要买的产品没有货了,可以在其他商店获取。其实这是一个比较特殊的服务。10年前曾经执行一次,不过那个时候效果没有这么好,所以也没有执行下去。

问:公司应该提高厕所以及试衣室的客户体验。
答:去年我们采访了美国以及加拿大,他们那里的销售员可以拿到9%的佣金,所以有些销售员的薪水比GM还高。在马来西亚和中国,有点难实行。不过公司依然会尽最大的努力来提高这些素质。

问:请问Gross Sale和Revenue有什么区别?
答:Gross Sale是公司从顾客里收到的钱,而Revenue是Gross Sale扣除佣金之后的数额。


问答环节到此结束。
公司门礼:20块Parkson Voucher和10块Hogen Bakery Voucher。





http://easywong.blogspot.com/2019/05/agm2018-parkson.html
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