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笔者经常被朋友问及如何挑选妥当的房地产投资信托(REIT)之类的问题,而每一次笔者都给予同样的答案。笔者会列出REIT的必备条件,然后一一比较相关信息后才决定要不要投资。重点是,‘投资’在这里指的是长线投资。

投资REIT的目的十分简单,你希望取得资本增长(股价提高)以及不断提高的股息(称为每单位派息(DPU))。以下与大家分享物色最佳REIT的5大条件。

一、杠杆比率偏低

债务水平指的是资产与负债比/杠杆比率(gearing或leverage)。如果一个REIT的负债水平偏低,往往能让人具有一定的信心,认为管理层不仅能负起管理债务的责任,同时也留有进一步拓展业务的空间。

根据新加坡条例,新加坡上市的REIT必须把杠杆比保持在45%以下的水平。因此,笔者通常会把目光放于杠杆比介于不到30%至35%左右的REIT。这样一来,投资者能从任何增长中分一杯羹,同时无须担忧该REIT会在拓展过程中不胜负荷。

二、保荐商实力强劲

笔者对任何有意投资的REIT作出研究时,拥有强劲实力的保荐商这个条件绝对少不了。保荐商是REIT的母公司/大股东,并能对旗下REIT给予支持,例如陆续提供物业给旗下的REIT收购,并给予优先收购权。

新加坡一些知名保荐商包括凯德集团(CapitaLand Limited (C31))、丰树产业(Mapletree Investments Pte Ltd)及星狮地产(Frasers Property Limited (TQ5))等等。

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三、多元化

多元化/分散业务是基本投资理念之一,并且也适用于REIT。对REIT而言,多元化的意思是指租户多元,其次也指地域市场分散。笔者比较留意那些不会十分依赖单单一个租户为收入来源的REIT,因为如果该租户迁出或大幅减少租用面积,这可能对DPU带来打击。

至于地域市场也是类似的道理,在海外拥有至少一小部分业务的REIT或许会比完全集中在某个国家的REIT来得好些。

四、派息稳定上升

或许这个条件看起来理所当然,但以REIT而言,拥有DPU稳定上升的卓越记录乃十分宝贵的一个优点。实际上,这表示投资者可安心地依靠相关REIT带来的稳定收入。

在挑选REIT时,应该要求年度DPU增幅至少与通胀相若,并已有数年皆如此,超过五年更为理想。

乍看之下,股息获益率偏高的REIT也许十分吸引人,但更重要的是其DPU不断提高,并能长期维持下去。

五、加权平均债务到期日比较久远

这个条件又回到了有责任感的财务管理。理想而言,投资者希望REIT的管理层能谨慎管理用于扩大物业组合的相关债务。其中的举措之一是再融资计划。如果一个REIT能够把债务到期日延迟,其在偿付利息方面将有更大的喘息空间。
全面的筛选方针

笔者要提醒大家的是,上述5大条件是物色最佳REIT的起点。大家也应该考虑一些其他因素,包括加权平均租期(WALE)、平均租金增幅或组合租用率等等。不过,如果投资者能掌握到正确的筛选方针,便可轻易地享受到稳定的长期收入及资本增长。


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