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近日在換樓,處理很多相關事宜,當中包括銀行按揭。借此機會也提醒一下年青人,買樓上車註冊物業上名時應如何考慮聯名或單名。聯名與否?這個問題我被身邊朋友問過很多次,其實與太太聯名置業並無太多好處,反而壞處則很多。


首次置業

由於過去幾年政府出了很多樓市辣招,令今天首次置業人名也很值錢。聯名持有一個物業,在未沽出該物業業權之前,兩個名都不能再享受首次置物的稅務與按揭優惠,有點浪費。

手續繁複

聯名置業後,日後可能把物業加按行使財技,到時會發現聯名置業後會比較麻煩。大家可以想像,由於物業聯名了,以後做任何財技動作,如加按、轉按之類,都需要向銀行提交兩個名下的相關文件,每份文件也要夫妻兩個一起簽署。相比單名物業,複雜程度倍增。

火燒連環船

起初以聯名作置業,很可能由於造按揭時的考慮。本身是夫妻關係,二人收入加起來較高,相對容易通過供款比率與壓力測試,這也無可厚非。第一次申請按揭時,聯名的確有幫助。但日後再有其他動作需要再向銀行借貸時,則會成為二人的負累,因為銀行會假設任何一方失去供款能力去考慮另一方的還款能力,所以任何一邊實力較弱者會成為「瓶頸」。

例如太太本來有一個單名個人物業,後來夫妻聯名買入多一間物業。太太與先生聯名,計及先生的收入,新物業就可以上會。但日後若太太想加按原來那間物業,銀行會審視她個人供款能力,計算方法是她個人獨力供兩間,過不了壓力測試,就不能批出加按貸款。

還有個有趣數學題,按此邏輯,原本兩個人,假設每人購買力是兩個物業,兩人的供款能力共可以買入四個物業,但如果其中一個物業聯名了,購買力變成只有三間,因各自都被計算成兩個物業,很不值。

聯名以外的方法

考慮聯名可能是因為按揭上會問題,收入不夠。其實可考慮以擔保人的方法,物業保持單名,另一半就可作擔保人以加大供款能力。

用擔保人方法還有個好處,他日若要擔保人除名,也不會影響樓契,只是銀行與你之間的關係。相反,聯名物業要除名,就涉及業權買賣,成本相對較高,包括律師費與稅項。

逼不得已的聯名

話說回來,聯名亦有一點好處,雖說夫妻關係,若一方過身,遺產自動接收。然而,婚變、爭產新聞不鮮,物業聯名做「長命契」看來多一點保障。再者,若聯名者並非夫妻關係,可能只是男女朋友,甚至朋友夾錢投資,要賬目分明,惟有聯名吧。

https://www.youtube.com/watch?v=Iqhcb4qEFCY

文章連結:蘋果日報



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