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最近开始又回到了股东大会潮，陆陆续续都有许多公司召开股东大会，说回来，打从疫情开始，好像就没有再参与过任何实体版本的股东大会了，几乎所有的大会都改成了网络进行，今年也不例外，不过随着endemic的到来，看到许多公司管理层都有暗示，明年开始可能会转回传统出席类型，希望是真的吧，而IGBREIT虽然天哥不是很多票，但是主要是天哥最喜欢逛的商场之一，所以也顺便去了解下是否有投资机会，废话少说，我们直接进正题吧。。
这次的会议跟去年一样，也是由这位主席讲下讲下就大概讲完了，以前是有老外讲解公司该财政年的发展的，所以并没有提供到太多的资讯，差不多没两下就进入了股东发问环节，而股东也没有太多的问题，这次居然没看到有股东问起关于门礼的问题，不过问不问都没用，因为online大会他们并没有给门礼的，我们再来看一看一些大会前公司收到的电邮问题。。
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有兴趣的读者可以自己看看，我这里就不重复了。。
1.2022的renew rate大概介于80%左右，符合管理层的预测。
2.对于未来可能出现的通膨成本和更高的借贷成本来说，管理层预计会在未来的合约更新时，逐步把成本转移出去，简单来说，贵来贵卖的那种模式进行。而借贷成本方面，管理层也会进行fix rate的借贷，并且也已经在进行中，所以预计借贷成本不至于大幅度飙升。
3.根据最新的数目，目前两家商场的流量大概介于疫情前的90%人流量，也超越了管理层的预期。
4.midvalley southkey暂时还不会纳入组合当中，管理层会继续留意着该产业的进展，当时机成熟后，才会考虑把该产业纳入组合。
5.投资者问到公司是否会增加电动车的充电站，但是管理层表示目前这一类的需求还不多，他们会继续观察这方面的需要，如果未来这一类的汽车增加，他们会根据需求量而提供。
整体而言，公司几乎已经确认度过了最坏的时期了，目前也逐步复苏中，接下来政府也宣布了许多endemic的方向，相信已经不会再封城了，有鉴于此，天哥有理由相信，该公司接下来的股息会逐步恢复到疫情之前，也就是大概一年9sen的位置，以目前的价格大概1.64来说，其实是有一定的低估的，但是说真的低估不多，以天哥自己的估算方式，认为较为合理的价位顶多在1.7-1.8左右而已。
而天哥自己呢，其实上个月忽然看到他跌倒1.4左右，觉得有很大的低估空间，所以打算分批入场的，也牛刀小试的先下手了100k股，毕竟当时候是打仗时期，哪里敢多买，不过都还没入场到第二次，就直接反弹回去1.64了，说真的握着这么少股，赚也赚不多的情况下，很没瘾的。所以昨天出了个美美哒的业绩，今天股价突然拉升了一段的情况下，直接全部1.62卖掉了，当然，按理说他还有上涨的空间，不过近期都在尝试调整自己的组合比例，既然食之无味弃之可惜的情况下，就不浪费时间了，当赚几顿牛排就好。手中只剩下另一个户口，握着咸丰年前的3万股免费股罢了，不过那个是在骗吃组合，就费事去卖掉了，有起就高兴下，跌了就每年拿他2400块，大概每个月200块去mid valley吃一顿就好了。。
具体来说，虽然天哥卖掉自己的股，但是其实公司当下估值还是有一定的投资价值的，而且业绩也预计也会陆陆续续走强，所以也不需要特别担心，目前比较需要注意的是接下来的升息潮，会对公司照成多少影响而已，如果是单纯稳稳收利息的，其实问题不大的，只是产托这类防守型资产，一般上都是整体环境没什么潜能时，才是比较适合留意的项目，所以除非没有更好的选择，否则这种时机，相信不乏更好的投资机会呢。。天哥还在虎视眈眈着中国封城会影响到中港市场多少，都在流口水了，所以这类稳定的项目，暂时天哥还是不碰了。。
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