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LAGENDA (7179) LAGENDA PROPERTIES BERHAD 传奇产业 – 业务模式

首先,谢谢大家买入和支持这家公司。今天要和大家分享为何Lagenda是宝石之一?先从生意模式去了解其核心价值。
📌 主要在霹雳专攻可负担房产项目,最大的卖点是价格。在当地附近的房产价格一般上在RM200k以上,而其发展的单位仅是RM150k左右。
📌 对于薪金仅有RM2-3k的大部分B40一群,实在很难负担每个月RM1.5k的分期付款。因此有必要创造一个每个月低于RM1k付款的“产品”。
📌 90%以上的销售来自马来族群。事实上,公务人员和军人的市场非常庞大。为了帮助他们拥房,政策规定所有银行必须无条件批准他们的贷款,甚至可享有全额贷款,也就是说不需要支付头期。
📌 自愿向政府申请土族配额,并被纳入当地Perakku房屋计划中。为了巩固选民的支持,政府承诺在5年内建设50,000个可负担房产单位,而Lagenda将负责其中的20,000个单位。
📌 为何产业卖得那么便宜,还可享有25-30%不可思议的净利润率呢?也就是说一个售价RM150k的单位可净赚RM40-50k。大略计算,土地和建造成本为RM50-60k,道路设施建设占RM20-30k,其余为佣金和行政开销。
📌 第一,土地价格非常便宜,仅占发展总值的5%左右。以近期购买的土地为参考,每平方尺售价仅是RM1.10。第二,大部分的建设工程都是由内部承包,与其他发展商相比,至少可节省5-10%。
📌 第三,也自行负责建筑材料的采购活动,直接与厂家拿货。由于可负担发展项目以量为主,在采购方面拥有议价能力,并达到非常高的成本效益。第四,在霹雳的生活水平比雪隆一代低,因此在行政和薪金支出方面也比较低。
📌 在管理现金流方面也是非常精明。一般上,发展商在初期就已投入上千万在建设道路设施上,而Lagenda是先建设房产,直到最后1年才铺路美化。
📌 此外,主要根据销售表现来决定优先建设哪一排,而不是跟着排列秩序,因为这些产业可以根据建设进度向银行讨钱 (Claim Billing)。在
实地考察时发现这个现象。
📌 对比其他位于雪隆地带的发展商,净赚幅仅是10-20%。有者更是卖出90%单位也无法获得现金流。
这一篇先聊到这里,下一篇将专注于其项目和投资价值。如果已经是Lagenda股东,不妨在下面留言,一起讨论😊


LAGENDA – 项目/财务
继续跟进Lagenda旗下的产业发展项目。
📌 目前在Sitiawan和Teluk Intan拥有2项城镇 (Township) 发展计划,同时在Tapah拥有一片供未来发展的地皮。
📌 Sitiawan的项目分为3个阶段,共有约10,000个单层排屋单位。项目地点距离市中心10公里,也就是约15分钟的车程。值得一提,市中心的每单位屋价介于RM250-300k,而Lagenda单位可便宜高达RM100k。
📌 整体上,Sitiawan项目的发展总值近RM2b。第1阶段总值约RM730m的发展已完成,出售率高达98%。如今专注于第2和第3阶段的发展。
📌 至于Teluk Intan项目,发展概念和Sitiawan项目相同,不过规模就比较小。整体发展总值约RM1.2b,仅拥有6,400个单层排屋单位。
📌 在2019年净赚RM120m,有信心在2020年赚至少RM150m以上。原因很简单,去年仅有Sitiawan项目的贡献,而今年则加入Teluk Intan项目的一些贡献。至于2020年,将看到这2个城镇的贡献。有信心创造RM200m以上的利润。
📌 事实上,以“制造业”来形容Lagenda一点也不为过,因为主要依靠“量”来拼业绩。值得一提,房产数量越多,成本效益也将越高。现阶段赚幅已逐渐从25-30%迈入30-40%水平。
📌 目前股数为483m,还有大约600m的RCPS还未转换。近期以每股RM0.80价格完成50m配股,主要为了稀释大股东杜氏的股权至75%门槛以下。还有一批85m配股有待完成。
📌 以目前不到RM500m市值计算,对于一家大约净赚RM150m利润的企业实在是太便宜。管理层透露,假设30%利润用于派息,股息率肯定非常吸引。
#LAGENDA
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