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收到一位網友留言,討論有關換樓與雙租的考慮,希望小弟可以給點意見。該網友的留言內容反映他本身考慮也頗深入細膩,討論下。


背景:

該網友本身擁有兩個物業,一個為市區兩房,市值一千多萬元,作自住。一個為市區一房,六百多萬元,現出租。他一家三口加工人,需要三房單位。若換樓,會先賣出自住那間,套現後再買入三房單位,然後再賣掉收租那間。不想投資港樓,買股票較好玩。

面對換樓操作則有點卻步,因為,一來換樓好煩,換樓印花稅、雜費也不少。二來他好喜歡現有自住樓,退休後也希望再入住。三來小朋友遲早會出國讀書,到時只剩下夫婦二人,又會搬回兩房單位。因此他在想另一個操作,就是把兩間樓出租,再租住一間三房住幾年,做雙租族。

想到這裏,該網友分析了雙租的好處與壞處。

雙租好處: 

1. 省回不少印花稅、雜費。

2. 若換樓,買入一間銀碼約2000萬元的樓,未來升值未必好過現有的兩間樓。

3. 雙租比較彈性,仍持有兩間出租樓,隨時可賣出一間套現應付突如其來的支出。

雙租壞處:

1. 租務風險同與管理需要將會倍增,萬一其中一間有事,損失頗大。

2. 稅務上蝕掉自住樓利息扣稅 (但相比換樓印花稅,幾年加起來也不算大數目)。

後記:

感覺上,該網友想得頗細膩,連供樓利息扣稅的差別也考慮到。這裏對於操作細節沒太多補充,反而想分享一些想法。

不同人生階段對住屋有不同需求,年青人最初搬出來住,單身,到結婚,一房兩房也可以。再生小朋友請工人,要三房甚至四房,小朋友長大後搬走剩下兩口子,又回復一房兩房的需求。這代表未必能夠一間樓住到老,因為於不同階段,可能不夠住,又可能太大而浪費。有幸遇到心愛單位,不想賣出,但該階段又不夠住,以雙租去把它保留也可取。但要留意回頭再住的時間性,若等仔女長大,15或20年後,樓齡加上去,又是另一回事。

換樓操作時,好多人會考慮不同組別物業的升值情況。市民的上車與換樓需求,隨時間變化。今天,「上車」是一大問題,發展商集中供應這一塊。十年後,上車客成為大家庭客,是否到大單位需求出問題而上車盤供過於求呢?以十年計的不同組別物業升值情況,實在不容易預計。

雙租還是換樓,需考慮個人與家人喜好,喜歡住租樓還是自住樓,始終自住樓不單止純投資因素,不是單純計數。有些人就是不喜歡租樓,有點做「遊牧民族」的感覺。相反,有些人就是喜歡租樓,可以時時換新居,住殘業主的樓,拍拍屁股就走。所以除投資因素外,還要了解自己與家人喜好。

最後有個提醒,該網友提到一個想法,是「套現投資股票,更好玩?」。香港買樓致富人多,買股票致富人少,股票投資所需知識較廣,最怕以為這三兩年新經濟有斬獲,以為股票比樓升得更快,很容易。投資不是玩,賣樓套現一千幾百萬,有錢在手,這隻買些、那隻買些,輸掉一半未必需要一年,小心。

文章連結:經濟通



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