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屋价未大动 心动?行动?

虎虎生威!虎年房产市场,会有一番作为!?适合购买(投资)房屋吗?可以考虑哪些类型?还有哪些热门地点?虎年依然是买家、租户的市场?

市场普遍希望“拥屋运动”(HOC)获得延长,可是,2021年结束后,政府并没有宣布延长,更不用说扩大至二手房屋市场。
全新二手  各有优势

一般人在一手市场,购买发展商推出的新房产,主要看在可以获得发展商提供10%折扣,免产业印花税、免律师费等的优惠。

如今,这项“拥屋运动”已经结束,是否会重新推出,目前尚未肯定。假设就此告一段落,估计会使一些买家把目光转向二手市场。在二手市场,假如交易过程顺畅,至少3至6个月内,就可以拿到卖方移交的房屋锁匙,不需等2年或3年,才看到建好的房屋。

在二手市场买屋,好处是:可以看到房屋的实际情况,周边社区发展设施完善与否,出入交通是否便利,以及治安是否理想等等。

过去2年受冠病疫情影响,房产市场待售单位多,在二手市场理想房产也不少,卖主脱售房屋各有不同的原因:有些准备小屋换大屋,有些准备卖掉城市的屋子告老还乡,在家乡买一间,可以选择较便宜的,然后留一些现金作生活费。

当中也有一些是因为财务状况紧绌,需要脱售房产套现,毕竟冠病疫情影响广泛且深远,不论是就业或经商,都受到冲击,收入减少许多。
疫情导致大屋受欢迎

在转手屋市场,虽然高楼房产卖主需要降低价格,不过,高尚住宅区的高楼单位,价格保持坚稳。高楼房产一般指的是公寓、共管公寓、服务型公寓等。

冠病疫情尚未看到完全消退的迹象,在大城市,豪华公寓和超大型排屋这类型房产的受欢迎度并未退减,毕竟大面积的房产数目并不多,而且冠病疫情发生至今,成就了大面积房产的市场价值。

产业顾问公司的调查报告反映,首都吉隆坡的转手屋市场,大型排屋的中值为94万1500令吉,以国民的人均收入来看并不便宜。至于高楼共管公寓房产,问价中值64万2000令吉,公寓和服务公寓的问价中值分别是30万和56万8000令吉,属于比较容易负担的价格。
旺区今年交易仍热络

虎年何处是房产旺区?产业顾问公司预计,2021下半年比较兴旺的地区,2022年将延续之前交易热络的情况。

房产交易活跃的地区分别是:中马的白沙罗高原、孟沙、敦依斯迈花园、实达旺沙、士布爹、郊外岭、班台、新街场、金地花园、武吉加里尔、黑风洞、帝沙城市园、旧古仔区、迪沙八打灵,以及沙叻秀。

接下来还有:高峰阿南、龙溪、士毛月、实达阿南、瓜拉雪兰莪、双文丹、赛城、鹅麦、白沙罗柏达那、直落邦里玛嘉朗、双威、双溪龙、丽阳镇、八打灵再也及双溪毛糯。

我们往北走,房产重点地区落在槟城,需求最多的分别是:巴都加湾、浮罗山背、高渊、甲抛峇底、士布朗再也、新邦安拔、大山脚、武吉敏惹、武吉占布、直洛公巴、峇都芧、柔府、新港、北海及峇六拜。

雪隆以北的其他地区包括:吉打的亚罗士打、双溪大年、居林、皇城安南武吉,岸外的浮罗交怡、霹雳的怡保、金宝、太平,江沙、安顺及红土坎、至于雪隆以南的地区包括:森美兰州的芙蓉、神安池、新那旺、波德申、淡边、马六申的亚罗牙也、野新、马日丹那和爱极乐。

南部柔佛则有新山、巴西古当、居銮、峇株巴辖、麻坡、哥打丁宜、士乃、古来、振林山、柏迈再也、马西、努沙再也、淡杯、士姑来及乌鲁地南。
百万新房产   持续推出

在冠病疫情尚未消退期间,也许你很难想像,2021下半年至2022年的大马房产市场,每平方呎售价在800至1000令吉,或更高价位的房产,继续在市场推出,而且这些都是大面积单位,折合起来每单位在140万至230万令吉之间,也可能不止这一水平,特别是每平方呎售价超过1000令吉的房产。

发展商规划这样的房产计划,估计已进行市场研究,同时,有信心这类房产可以吸引提升房屋的业主和投资者,并达到预期的销售目标,除了大面积,另一个特点是低密度,就是单位总数不多,可能不超过300间,这也是其中一个卖点。

大面积房产受追捧,一方面是疫情催生居家工作模式,另一方面则是因为售价有稍微降低。这样的情况说明市场上仍有一些财力强稳,有能力购买大面积房产,售价在百万令吉以上的富裕买家或投资者。

马来西亚房地产市场和整体经济接下来的复苏,仍将受冠病疫情病例、疫苗接种进展的影响,当冠病疫情受控、加强针疫苗接种人数显著增加,经济领域重新运作,消费者信心和收入也恢复正常,将有助推动房产市场的复苏。
2022年税务优惠

假如准备在虎年购买房屋,可以了解这一年购屋有哪些优惠,并掌握2022财政预算案宣布的房地产措施与优惠,进行购屋规划,主要的措施包括:1)政府拨款20亿令吉,给房屋贷款担保计划(Skim Jaminan Kredit Perumahan),协助散工者、自雇人士以及农民,他们都是没有稳定收入来源,政府此举旨在协助具备还款能力的人民买屋。

2)大马人民和永久居民,从第六年起脱售房产,豁免产业盈利税,此措施由2022年1月1日生效,在这之前需要被征税5%。

3)如果商业单位的业主在2022年1月至6月期间,提供租客至少30%的租金折扣,可以享有特别的税务优惠。

4)政府将拨出15亿令吉资金,兴建和维修国内的廉价房屋,改善低收入阶层的居住环境,其中包括:人民组屋(PPR):1万1800个单位(3.98亿令吉)、人民亲善房屋:3000个单位(3.15亿令吉)、公务员房屋(2.66亿令吉)、房屋援助计划:兴建新屋子和维修旧的房屋,共有1万4000间(3.61亿令吉)。
“先租后买”延伸至50万屋价

为了抑制冠病传播,企业如果想要装修店面和办公室,改善员工或顾客的座位分布,以及室内的通风情况,可以向政府申请高达3万令吉的装修补助,期限是到2022年12月31日。在房产领域,2022年财政预算案宣布的优惠不是很多,发展商和房产买家提出的愿望或建议并没有被采纳。

在第12大马计划,“先租后买”(RTO)计划将延伸至屋价50万令吉的房屋,并且可以选择在5年内买下所租的房屋,可负担房屋与青年房屋计划的融资将继续,大马政府将在2022年改善购屋融资管道,通过房屋信贷担保制,除了提供高达20亿令吉的贷款担保,给予没有固定收入的个人,也协助拥有土地兴建可负担房屋的家庭。

此外,在马来西亚再抵押机构(Cagamas)之下“我的第一家园计划”,旨在协助首次购屋者取得110%融资,参与的金融机构提供融资,购屋者不需要自付头期款。

为改善人民在后疫情时期拥有房屋,发展商公会吁请金融机构加速扩大融资发放,政府在第12大马计划下,以及2022年预算案之下提及的融资配套,都是一些改善的措施,政府也将加速推行“先租后买”计划。
天灾疫情   选屋考虑多

购屋者协会中文组主任陈锺灵说,去年12月发生在雪隆地区的一场大水灾,促使一些人对购买房屋,有了新的领悟和构想,冠病疫情促成居家工作趋势,推动人们寻求大面积的房产,接下来不只放眼大面积,也要买地势较高的,毕竟天灾的发生,许多时候是没有预警的。

近年来,人们对高楼房产格局的接受已相应提高,特别是在巴生河流域、槟城、沙巴等地,可以用来发展房屋的土地日渐减少,产业计划惟有向上发展,在共管概念普及之下,住在高楼房产的居民相应增加。

与此同时,这两年的市场,继续有利于租户,估计在虎年情况依然一样,与购买相同的房产相比,由于每月承担的开支较低,特别是在收入减少期间,租屋(房)更符合财务状况。市场上一些屋主面对租金收入减少、比较难争取新租客的问题,因此,他们视情况调低租金,以吸引财务稳定的租户。

业主租金收益下跌,一方面是降低租金,另一方面则是待出租公寓单位增加,特别是在2020-2021年加入供应市场的公寓,这些是在2017-2018年开始兴建,当时,没有人预料到会发生一场大疫情,冲击许多人的工作和生活,收入和盈利也大受影响。
地点越便利越好

虎年适合购买哪一类型房产?这要看是买来自住或投资?要考量靠近工作地点、或是父母住家,又或是靠近孩子上学的地区,假如无法买到靠近工作地点,是否要将靠近公共交通的地点作为考量,这些都是买屋之前需要想好的。

亨利行产业顾问公司首席营运员邓志明说,地点是重要因素,价格也一样重要,再好的房产,如果价格超出负担能力,不符合取得贷款融资的条件,又如何能够实现购屋计划?

在房产市场上,分层产业,例如共管公寓、服务型公寓,供应数量比较多,提供比较多的选择和议价空间;至于有地排屋,位于策略性地点的,价格并不便宜,除非是市郊地区,不过可能存在出入交通不方便的问题。

如果一般市民的拥屋能力短期内无法改善,估计租屋形势将会持续一段时间,马来西亚统计局的数据显示,居住在自己房屋的新山居民比率,从2014年的73.2%降至2019年的69.7%;而同期的租屋者比率,则从23.4%上升至28.4%,反映拥屋的财力稍微下跌。
政府加强“宜居大马”目标推优质房产

房屋及地方政府部订在2022年,加强“宜居大马”(Liveable Malaysia)目标,房地部长拿督斯里利查马力肯表示,配合这项目标列出几个重点,分别是:确保供应充足和优质的可负担房屋、将地方政府当前的服务数字化、提升城市社区发展、改善消防拯救准备,优先考虑绿色城市的可持续性与发展,以及将固体废物管理好,并转变为循环经济发展。

他也表示将展开一项名为“从年轻开始拥屋”的计划,以解决目前年轻人面对房屋头期的问题,此外,该部将会推介马来西亚房屋融资(iPPM)计划。

关于马来西亚“我的第二家园计划”(MM2H),政府在这之前调高MM2H申请门槛,有关方面希望政府可以重新考虑降低门槛,就是调低外籍人士的收入条件。最新的条件是,申请MM2H的外国人,每月收入从原本的1万令吉,提高至4万令吉。

马来西亚“我的第二家园计划”全国协会总会长刘荣发认为,虽然50岁以上的退休人士,很多原本是前来大马的专业人士,他们的生活质量都有一定的水平,可是退休之后,收入或多或少都会减少。

业内人士普遍希望政府可以重新考虑,并调低前来大马投资房产或参与第二家园的购屋门槛,以便为尚未复苏的房产市场,带来一些复苏力度。

我的第二家园计划,在过去2年因为冠病疫情,停止了一段时间,该协会希望申请MM2H的外国人可以继续保持,进而也能使负责引进的中介公司,业务不会受影响。

【结语】由于“拥屋运动”(HOC)没有获得延长,购屋者向发展商购屋,将无法获得折扣与优惠,估计发展商会创意提供奖掖,以吸引购屋者目光,与此同时,现在至2025年底之前,购买价格不超过50万令吉的房屋,可以豁免产业印花税,预计将有助推动房产买卖。

2022年本地房产市场将逐渐好转,发展商将推出的房产计划,估计比2021年稍多,不过,整体来说,虎年依然是买家的市场,同时,也是租户的市场,一些公寓的租金,特别是单位数目较多的房产计划,业主在这一、两年调低10至15%的租金,以保留或吸引租客。

https://www.sinchew.com.my/20220207/%E5%B1%8B%E4%BB%B7%E6%9C%AA%E5%A4%A7%E5%8A%A8-%E5%BF%83%E5%8A%A8%EF%BC%9F%E8%A1%8C%E5%8A%A8%EF%BC%9F/

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