这篇文章发表的时候应该已经是农历新年之后的一星期了，我先在这里祝大家新年快乐！
距离上一篇的文章发表已经有一个月的时间了。本来是想保持“一星期 一文章“的创作强度的，不过我最近开始意识到健康的重要性，所以多花了一些时间多做运动，出去和朋友交流的次数也增加了，导致少了一些时间写作（其实就是懒啦!）。毕竟写作非常耗时，每一篇文章平均要花我8至10个小时来完成，一般上我都会牺牲周末的时间来做的，接下来会尽量在 工作、健康、社交、投资、写作各方面保持平衡的。加油 加油！
回到主题：PAVREIT 和 SUNREIT 最近都分别发布了季报，REITS 是我 “5% 股息 + 5% 成长“ 股息投资的重中之重，关于它们的消息，我肯定不会放过的。
我在【PAVREIT 为什么会暴跌？这是机会 还是陷阱？】一文中就明确指出 我看好REITS 的复苏之路，市场对此并还没有price-in, 所以就出现了一些值得注意的机会。
在这篇文章里，就让我们来好好分析 PAVREIT 和 SUNREIT 的复苏之路吧！
怎么分析 REIT的“复苏”？
个人认为，分析REIT 最最重要的指标就是Gross Revenue 和Net Property Income (NPI) 这两个, 其他指标 如传统公司会用的Net Profit 在REIT这里都不适用，因为Net Profit 蕴含了Gains on Property Value (资产增值) 这种一次性的“纸上收入”，除非把产业卖了，否则公司实际上并不会赚到更多的cash。
要知道REIT 的复苏程度，我会用最新季度的 Gross Revenue 和 Net Property Income来和历史高峰季度的来做对比。
PAVREIT 的复苏程度： ☆☆☆
PAVREIT 是以Retail Malls 为主的REIT, 它的历史高峰是2018年的Q3 和 Q4, 当时两个季度共派发了每股4.40 sen的股息。为了方便比较这里我就拿2018Q4 的季报来当作PAVREIT 的历史高点。
接下来就让我们直奔主题，来看看已经经过处理的数据：
我们可以看到2021Q4 对比最高峰的2018年Q4, Gross Revenue 已经恢复到了高峰的85%，Net Property Income 也回到了82% 左右。
2021Q4 对比上一个季度的Q3 已经有了明显的进步，Gross Revenue 从历史高峰的77% 进步到了85%，Net Property Income 更是突飞猛进， 从高峰的47% 直接恢复到了82%，成绩令人鼓舞。
其实我们都知道，2021Q4 (10月至12月间)还有一些零碎的封锁措施，我们是等到了2022年才开始真正的开放的，所以接下来的恢复肯定会更好。
如无意外的话，PAVREIT 接下来应该有能力派发像样的股息了。
PAVREIT 在最高峰派发了4.40 sen 的股息，用现在的复苏程度80% 来计算的话，PAVREIT 可以分到3.50 sen, 一年分两次的话就可以分到 7.00 sen的年度股息，以RM 1.26 的股价来计算的话，现在的dividend yield就有5.50% 以上。下两个季度应该会继续有所复苏，如果回到高峰的话，PAVREIT 的dividend yield 有8.80 sen / RM 1.26 = 7.00% 左右，还蛮诱人的。
那PAVREIT 有没有可能回到高峰，真是超越高峰呢？
PAVREIT
这几年并没有收购什么产业，唯有最近在考虑收购Pavilion Bukit Jalil。如果收购成功，而且是Accretive，也就是对提高Dividend 有正向作用的话，PAVREIT 就有机会超越之前的高峰；反之，就会有难度。小总结：PAVREIT 已经在复苏的路上了，不过股价上并没有反应出来，这是机会，还是陷阱呢，还有待观察。
SUNREIT 的复苏程度： ☆☆☆☆
SUNREIT 是一个业务多元化的REIT，旗下业务涵盖Retail, Office, Hotel, Services, Industrial 等等，虽然大部分(>65%)Revenue 都源于Retail 就是了。
SUNREIT 以往一年派息4次，疫情时期缩成了一年2次。
其最高派息记录是2019年Q3, 当时派了2.58 sen （一年4次）。
让我们来看看数据：
一开始看到最新的数据，我真的是吓到了：SUNREIT 最新的Gross Revenue RM 157.8 million 居然超越了高峰时的RM 151.50 million。
仔细盘查后，发现了里面的一些水分：
里面有个Unbilled Lease Income Receivable RM 19.6 million 的收入，不知道是什么来的，所以决定剔除它。
修改了数据后发现，SUNREIT 的Gross Revenue 和 Net Property Income 纷纷复苏到了高峰的91%，比起2021Q3 有了质的飞跃！这季度成绩真的好到爆，如果这都不算复苏，我就真的不知道什么叫 复苏了。
我最近(1月份) 也常到Sunway Pyramid 去逛逛，结果那个mall 周末满到车都没有位park，真的很夸张。而这部分的人潮其实是还没有反应在最新的这个财报里的，我相信下个季度的财报应该会更好，看来SUNREIT的生意离完全复苏不远了。
SUNREIT 在最高峰派发了2.58 sen 的股息，用现在的复苏程度90% 来计算的话，PAVREIT 可以分到2.32 sen, 一年分4次的话就可以分到 9.30 sen的年度股息，以RM 1.39 的股价来计算的话，现在的dividend yield就有6.70% 以上。如果回到高峰的话，PAVREIT 的dividend yield 有（2.58 sen x 4次）/ RM 1.39 = 7.40% 左右。
另一个股友们都很关心的问题是：SUNREIT 有没有机会更创高峰呢？
我觉得是可以的，因为SUNREIT 这些年来收购、扩张了不少业务，如The Pinnacle Sunway office (每年贡献RM 36 million 的 Gross Revenue) , Sunway University (每年贡献RM 35 million 的 Gross Revenue) 和 最近 Sunway Carnival Mall 的双倍扩展（预计2022年4月完成）等。
个人认为SUNREIT 的潜在能量是巨大的:
如上图所示：Sunway 的Retail 业务离高峰还有RM 18 million / quarter 的距离，如果加上Sunway Carnival 的双倍扩张 （为保守起见，我们预计Gross Revenue 增加50% 就好，那Gross Revenue/quarter 应该还会再增加RM 6 million）, 总共就是 RM 24 million 的增加。
至于Hotel 的部分呢，如果国境开了，国际旅游业务恢复的话，这里还会再贡献RM 13 million / quarter 左右。
总潜力： 现在的Gross Revenue (RM 138 million) + Retails (RM 24 million) + Hotel (RM 13 million)
= RM 175 million。
比起前高峰的RM 151 million, 未来SUNREIT 的Gross Revenue有机会再提升个16%。
有股息，有成长，SUNREIT 算是符合了我的股息投资法选股。
总结：
总的来说，PAVREIT 和 SUNREIT 双双走在了复苏的道路上，SUNREIT 的步伐明显更快 更稳定些，这主要归功于SUNREIT 的多元化业务 抵消了 Hotel 业务的衰退。
比较让人疑惑的是：市场对于REIT 的复苏并没有太大反应。也许有人会说，现在的预期是 国家银行会加息，而加息会伤害REIT。这也许是正确的，但也可能不准确。我在【PAVREIT 为什么会暴跌？这是机会 还是陷阱？】一文中提到了，REIT 的表现是 跟随 其业务增长 多于 interest rate 的。有兴趣的朋友可以看看此文章。
那你自己对REIT 的复苏是怎么看的呢？请comment让我知道，也欢迎到telegram来和我交流哦：https://t.me/joinchat/SpbPJcgw66oxODQ1
注：以上的文章只是分析，不是投资建议，不是买卖建议。投资有风险，投资前请一定要做功课，独立思考和咨询投资专家。分析只是参考用的，请一定要自己加以分辨。
https://www.stocks-pal.com/2022/02/pavreit-sunreit.html?m=1
