股票种类繁多，我独爱产托，目前我是纯产托投资者，撰写了本部落格数年，从未总结心得，今日提笔，以了心愿。
如何选择对的产托：
1. 投资产托等于投资产业 – 永远记住这句话，用投资产业的眼光看产托。优质的产业总有些不难懂的特征，地点好，人流多，设计美，管理好，租约长等等。避开持有差劲产业的产托，产托有个怪现象，差劲的产托总有诱人的股票分析术语，如：高NAV(net assets value)，高DY(dividend yield)等，然而差劲的产托呈现出高nav高dy当然是短期的，您投资的是未来，选择持有良好产业的产托，眼光放长远。
2. 产业增值的重要性 – 产托的形式是把90%的收入用以派息，一般上没有拨备现金缴付贷款本金，大多以新债抵旧债，再加上种种各式费用（产业翻新等）总会增加贷款，最终结果当然是产托的gearing ratio慢慢提高。这时产托旗下产业估值(asset valuation)的成长增幅尤其重要，若它低于贷款的增幅，gearing ratio越来越高，若它高于贷款的的增幅，则gearing ratio越来越低，那么产托享有更高的借贷额度，日后发展自然顺遂。避开没有产业估值成长（甚至负成长）的产托，gearing ratio逐年增加的产托也该注意。
3. 低利率有利于产托 – 既然产托无法缴清贷款，长期与贷款共处下，“利率”（interest）对产托的影响何其大，利率有周期，基本上经济好时为了压制通膨，国行提高利率，经济差时，国行降低利率增加货币流通。产托在利率低时缴付更少贷款，表现自然更好，注意了。
4. 大股东利益 – 避开将大部分产业回租母公司的产托，这些母公司设立产托只为了将手上的产业套现，专业名词为“释放产业价值” 这些产托一般上是孤儿，管理层要理不理，还年年向您争取manager fee。更有些母公司为银行的产托，相信它们自然向母公司贷款吧，简直从头赚到脚。
选择发展前景 – 会成长的产托才值得持有，我个人认为好的产托必须有产业估值成长，公司净收入成长，股息成长。可是要锁定成长型产托并不容易，投资没捷径，唯有多观察，追踪季报，年报，agm，企业新闻等等，就能知晓。
至于何时该买，如何操盘，恕我无知，我总是等到股市大跌时，才缓缓分批买入，目前手持90%现金，我认为，与其在小波段上厮杀，还不如在大波段上狠狠的捞一笔，虽然可能旧至一整年都没任何买卖，无聊得很。可是如果真的10年一场股灾，而人能活到60岁，从20岁算起，应该会经历4次股灾吧，只要作对这4次的决定，狠狠的捞几笔，不就得了吗？
股神留给他人当吧。
在此搁笔，通过这几年的部落格分享，我对股市/产托的了解远远提升了许多，我得到的比我分享的多许多，谢谢各位支持。
谢了。
如何选择对的产托：
1. 投资产托等于投资产业 – 永远记住这句话，用投资产业的眼光看产托。优质的产业总有些不难懂的特征，地点好，人流多，设计美，管理好，租约长等等。避开持有差劲产业的产托，产托有个怪现象，差劲的产托总有诱人的股票分析术语，如：高NAV(net assets value)，高DY(dividend yield)等，然而差劲的产托呈现出高nav高dy当然是短期的，您投资的是未来，选择持有良好产业的产托，眼光放长远。
2. 产业增值的重要性 – 产托的形式是把90%的收入用以派息，一般上没有拨备现金缴付贷款本金，大多以新债抵旧债，再加上种种各式费用（产业翻新等）总会增加贷款，最终结果当然是产托的gearing ratio慢慢提高。这时产托旗下产业估值(asset valuation)的成长增幅尤其重要，若它低于贷款的增幅，gearing ratio越来越高，若它高于贷款的的增幅，则gearing ratio越来越低，那么产托享有更高的借贷额度，日后发展自然顺遂。避开没有产业估值成长（甚至负成长）的产托，gearing ratio逐年增加的产托也该注意。
3. 低利率有利于产托 – 既然产托无法缴清贷款，长期与贷款共处下，“利率”（interest）对产托的影响何其大，利率有周期，基本上经济好时为了压制通膨，国行提高利率，经济差时，国行降低利率增加货币流通。产托在利率低时缴付更少贷款，表现自然更好，注意了。
4. 大股东利益 – 避开将大部分产业回租母公司的产托，这些母公司设立产托只为了将手上的产业套现，专业名词为“释放产业价值” 这些产托一般上是孤儿，管理层要理不理，还年年向您争取manager fee。更有些母公司为银行的产托，相信它们自然向母公司贷款吧，简直从头赚到脚。
选择发展前景 – 会成长的产托才值得持有，我个人认为好的产托必须有产业估值成长，公司净收入成长，股息成长。可是要锁定成长型产托并不容易，投资没捷径，唯有多观察，追踪季报，年报，agm，企业新闻等等，就能知晓。
至于何时该买，如何操盘，恕我无知，我总是等到股市大跌时，才缓缓分批买入，目前手持90%现金，我认为，与其在小波段上厮杀，还不如在大波段上狠狠的捞一笔，虽然可能旧至一整年都没任何买卖，无聊得很。可是如果真的10年一场股灾，而人能活到60岁，从20岁算起，应该会经历4次股灾吧，只要作对这4次的决定，狠狠的捞几笔，不就得了吗？
股神留给他人当吧。
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