物業投資的缺點 [工作坊Q&A]


物業投資成功故事實在不鮮,一間自住、一間收租的朋友,在身邊不難發現,這個致富模式實在是不少香港人認為是「無得輸」的方法,令當日有工作坊參與者不禁問「物業投資有何壞處?」



Kenneth:
止凡兄,可請教一下你對物業投資對比股票或債券投資的看法嗎?
你認為物業投資相對地有何不足之處?尤其在投資複利率方面?

止凡回應:
我沒有否定任何投資產品,只不過我不是每一項都會,保持自己在能力圈內活動,這也會有很好的結果,不用每一個項目都碰一下。
債券投資我從沒接觸,只了解一點,我提議你可以到Starman兄處看看。
物業投資,我亦沒有收租物業,只買入自住樓及加按動作,看過很多物業投資者的文章,包括YC兄、財叔、第一桶金、80後隊長等,各有各的理念。我常說不排除有一天會投資物業,只不過今天的樓市我實在感到不值。
很奇怪你會問物業投資有何不足之地,但又不問其他兩項。簡單說說,今天樓價高企、保養問題、入場費高、資產乃越持有越舊的一種、收租過程比股票債券複雜、買賣手續麻煩及成本高、難有如騰訊這類爆升機會、租不出去立即減成負現金流等等。
你提到複利率方面,一間樓收回來的租金不能作出再投資,還是要另找投資機會,長線增幅大概跟當地經濟吧,靠槓桿算能倍大回報。
當然物業投資亦有不少好處,建議你也好好研究,再決定自己的投資路向。
有何意見,不妨告訴我吧。

後記:
曾經聽過資深物業投資者陳清白話香港人「中樓毒」(見iM直播),意指香港住宅樓價高企,但香港人就總愛投資物業,只要資金湧現,香港人有錢在手,多會投進住宅樓市中。
其實,這還不只,香港人如果看到港樓沒有「水位」,更會考慮到世界各地去投資物業,這是香港人甚至是華人的情意結。加上買樓致富的故事,聽得太多了,操作比較於股票等其他投資工具都相對簡單,自然造成集體「中樓毒」的結果吧。
曾聽見有前輩話,買磚頭的人,其實都是因為留意自己熟識的投資項目。一般市民懂住宅,因為自己親身居住,有感覺。租倉的用家會留意工廈,做生意的商人會留意寫字樓甚至工商舖。而不同磚頭的投資知識及難度會一級級地向上升,視乎入場費與普及性。
所以,一般市民對住宅物業投資都相對有興趣,正因為這思維模式,即使於樓市高位仍只會留意住宅物業投資,硬要把錢投進去,更可能把香港住宅物業的投資模式套用到世界各地,其實不知不覺在增加不少風險。
其實,不同投資工具都有其特性,亦有其好處壞處。投資者應按不同時機與資產配置需要,好好去安排合適自己的投資工具,未必於任何時候也只考慮單一投資工具,就算在不合適的時候也硬要作出投資。
既然今天樓價不算低,政府辣招又未撤,如在其他投資項目沒有把握的話,不如趁這時機好好分析一下過往買樓致富者的細節,好好反思物業投資的特性,把所有應該考慮的因素都透徹研究一番,替下一個機會作好準備。

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