2017-06-28 09:53
在滞销房产中，以50万令吉或以上价位最多，另外，以房产类型来看，公寓滞销问题最严重，占27.9%、特别是公寓较多的州属，例如雪兰莪、槟城，2至3层楼排屋则占27.3%，当中又以柔佛的状况较严重。
严格来说，产业滞销问题不是新问题，只是过去一年这问题更为明显，滞销房产增幅在双位数之间，显示房产市场景气欠佳，以及当中隐藏的一些负面因素。
2016滞销房产剧增30.7%
在滞销房产中，以50万令吉或以上价位最多，另外，以房产类型来看，公寓滞销问题最严重，占27.9%、特别是公寓较多的州属，例如雪兰莪、槟城，2至3层楼排屋则占27.3%，当中又以柔佛的状况较严重。
根据国家产业资讯中心最新出炉的《2016年第四季滞销产业报告》，2016年第四季全马共有1万4792间单位滞销，市值比起2015年第4季增长45%，达到85亿6043万令吉。
另外，大马的滞销住宅单位从2015年的1万1316间，增至2016年的1万4792间，涨幅高达30.7%。与此同时，全马的滞销单位以售价50万令吉以上的单位为主，占41%，价格不超过30万令吉的单位则有39.4%。
与此同时，半岛大多数州属的滞销单位数量均有增加，惟彭亨、登嘉楼及吉兰丹这几个东海岸州属除外。
市况低迷
供应过剩是祸首
大马房地产发展商会会长拿督法迪依斯干达说，过去几年房产市场状况不大好，产业滞销相当明显，除了市况不明朗、供应过剩，规划欠完善，都是主要影响因素。
如果说期待滞销单位减少，惟有等待产业市场形势好转，购屋者申请房屋贷款容易获批，那么成交的机会将增多。
国家银行于2014年开始采取打击房产投机措施，也因为家庭债务比率偏高，商业银行审批贷款申请过程严谨，致使房贷申请较难获批。
他说，在当前市场供应充裕，购屋者拥有更多选择，当然，他们要考量的因素除了价格，还包括地点、房产单位面积、基本设施等，无论如何，好地点的房产滞销情况并不明显。
槟产业滞销增幅最严重
最近的产业报告指出，槟城的增幅最为严重，滞销单位增至1896间，高达91.1%，成为继柔佛（3671间）之后，第二多滞销产业单位的州属。
槟城近7成的滞销单位售价超过50万令吉，价格介于50至100万令吉的单位占了55.3%，100万以上则占14.5%；此外，40至50万令吉的单位占18.8%，售价低于40万令吉的单位为11.3%，相等于215间。
雪兰莪的滞销单位则涨了44%至1718间，成为国内滞销单位数量第三高的州属，吉隆坡及霹雳的滞销房产分别增长10.1%和8.1%。
打房
冲击中低价屋买家
购屋者协会中文组主任陈钟灵认为，政府或许没有预料到加大打房力度，冲击最大的反而是中低价房屋的购屋者，银行对贷款申请者设定较高的门槛，看紧批准贷款的关口，如此一来，许多首购屋族，面对屋价不跌、申请贷款难批的问题。
不论是一手或二手的产业市场，交易开始放缓，尤其是在2015年开始，产业经纪普遍建议业主降低房屋卖价，因为银行的估价普遍比市价低，加上贷款额度难获批，导致不少有心购屋的买家，被迫放弃购买产业计划。
房价降温例子不多
这与政府的原意似乎有些出入，有关当局推出打房措施，主要目的是让产业市场降温，最终目标是：价格不会继续上涨，或是维持在原有价位，至少介于银行估价的水平。
可是，巴生河流域的产业价格，严格来说，降温的例子并不多，说到降低产业交易价，在转手市场的一些房产单位，由于转售价与原价相比有一段距离，有些业主可能需要现金，会选择降低要价。
不过，在一手市场的待售产业，情况稍有不同，位于策略性地点的产业，价格保持坚稳，而且有些买家目标只有一个：就是购买新建的房屋，他们对旧的房屋有些顾虑，担心老房屋有不好的历史，或者已经很老旧，需要不少钱来装修等等。
中低价房产也滞销
陈钟灵说，产业市场分别由业者即产业发展商、中间的产业经纪，以及产业买家组成。
在产业买家之中，又分为产业投资者、产业投机客、以及购屋者。好比文中所提的产业滞销并非新问题，而是年年皆有，特别是一些较不热门的地区，往往出现产业滞销问题。
不过，在过去一两年，滞销情况比较严重，发展商在之前规划好的产业计划，没料到产业市况明显走下坡，按计划在去年推出，结果，滞销问题超出预想情况。
他说，高价房产面对滞销，这一点也不出奇，而且许多高价房产超出合理价位，买家申请的贷款额度不容易获批，因此，即使是一些单位数目不多的高价房产，例如独立式洋房或别墅，也未必能100%卖出。
另外，法迪依斯干达说，滞销房产不一定局限在高价房产，一些中低价房产计划也面对滞销问题，有关当局规定某个百分比的保留单位；可是，个别地区的人口架构有分别，销售业绩不如预期，以致出现产业滞销问题。
郊区房屋乏人问津
友联产业经纪公司总经理包久武说，本地产业市场出现滞销，许多时候与我们的公共设施欠完善有关，多数人到市中心上班；可是，市区房价高昂，如果准备拥有房屋，被迫在城市租屋，或是到郊区购买房屋。假如我们的公共交通体系理想，衔接交通系统完善，大家不需要挤在城市，而是可以购买距离市区较远的房产。
公交不完善是主因
他说，一些先进国家，例如美国、澳洲、日本等地，市中心房产昂贵，他们会选择住在郊区，这样可以拥有自己的房产，而且享受质量比较好的环境。
当大家不需挤在城市地区时，郊区房产面对滞销问题就可以减轻，整个供求局面将得以改善，形成一个比较均衡的格局。
他补充，现阶段，我们面对的是郊区一些建好的房产空置，业主想出租或转卖都成问题，当地没有学院或工厂，如果公共交通系统完善，业主买来可以自己住，不需要因为交通问题，选择在市中心租房。
发展商冀政府助降成本
房地产发展商会也希望，银行为购买首间房屋的购屋者，推出高达50万令吉的亲民贷款计划，该贷款计划应该更具弹性处理、更容易批准、更长的偿还期，借贷额甚至可以达到100%。
另外，该会希望减少发展商的营运成本，目前发展商需要支付各种各样的费用，包括财政捐款：转换土地用途费用、开发费、提供基本设施，例如铺建排水管、兴建道路、休闲园林等。
与此同时，还需要兴建变电站、水库、电缆等，这些都加重发展商的成本；因此，该会促请政府降低或废除一些不必要的费用，以让发展商能节省成本，将这笔省下的资金，用来兴建更多可负担房屋，以让更多市民受惠。
谨慎规划防过剩
财政部产业估值与服务局在2016年产业市场报告中指出，与2015年比较，2016年的产业交易量、交易总值皆比前期下跌，其中交易量下跌11.5%，而交易价值则退减3%，反映产业市场整体市况依然偏软。
最新的2016年产业市场报告披露，整体交易量从2015年的36万2105宗，减至32万零425宗，交易总值下跌3%，从1499亿6000万令吉，减至1454亿1000万令吉。
该局总监拉哈依斯迈说：“产业滞销是各方必须正视的问题，特别是地方政府和产业发展商，在推行任何发展计划之前，必须展开精确研究，谨慎规划，避免产业市场出现供应过剩情况。”
2016年，产业交易量继续以住宅房产为主，主导整体市场的走势，占产业交易量的63.4%，同时，占交易价值的45.1%。
房贷“严”把关
打房“太”奏效
2014年1月1日，当局把外国人在大马置产的价格顶限提高至100万令吉，同时以申请者净收入为准发放房贷，把首3年内脱售的产业盈利税调高至30%，第四及第五年内脱售产业征税率提升至20%和15%。
显而易见，这一波的打房措施较过去几年更有效，房贷批准率大部份以个位数成长，最近，市场人士呼吁政府探讨降低产业盈利税的征收，同时也希望商业银行放宽借贷条件，特别是对首购屋者提出的申请。
提到如何协助房屋贷款申请者，以便他们的申请比较容易获批，本地一些商业银行贷款部的职员说，当银行在审核他们的申请时，如果他们的信贷记录良好，尽管财务条件稍微达不到要求，申请依然可以获批。
所谓的信贷记录良好，指的是没有个人贷款、准时偿还大学的借款、没有信用卡债、汽车贷款分期准时偿还、其他的开销如每月的固定线电话费、电费等，也必须准时缴付。
吁放宽房贷指南
为何说必须准时偿还每月应付的费用，林若辉律师说，拖欠信用卡债超过3个月，很可能被列入贷款的黑名单，导致今后向银行申请贷款有困难。
或列贷款黑名单
他说，拖欠贷款者的名字一旦进入信贷情报服务私人公司（CITOS），并留下记录，银行有权根据这项记录，来评估贷款者的风险，以决定是否批准申请者提出的贷款。
许多时候，人民没有把拖欠贷款当作一回事，即使律师楼已发出信件，可能也不加以理会，惟有在向银行提出贷款申请，被告知已被列入银行的黑名单，这时才意识到事情的严重性。
大马房地产发展商会（REHDA）促请政府放宽房屋贷款指南，让人民能较容易拥有属于自己的房屋。
该会希望政府检讨房屋贷款指南，包括检讨70%房屋贷款对比、根据净收入批准贷款申请，重新启动发展商承担利息计划，以及35年贷款顶限的措施。
未来几年
房市仍偏软
报告的数据显示，市场走势保持偏软，去年，新推出的产业计划减至5万2713个单位，比2015年的5万8411个单位减少9%。
这使到2016年的产业销售步伐减弱，出售单位1万6532个，比2015年的5万4588个单位，减少32.8%。
与此同时，2016年产业市场的报告发现，市场订购步伐缓慢，导致滞销情况进一步恶化，滞销单位增至1万4792个单位，价值85亿6000万令吉，在量和值方面，分别跃升43.8%和70.7%。
报告补充：“柔佛州的滞销比率为24.8%，卖剩的主要是双层排屋、三层楼排屋，价格皆在50万令吉以上。”
至于办公楼和零售产业领域，报告的数据披露：“空置率继续上扬，其中吉隆坡和雪兰莪州在2016年的办公楼空置率、上扬16%至274万平方公尺，零售产业空间的空置率扬升11.9%至270万平方公尺。”
提到产业市场的前景，拉哈认为，预料在接下来的几年，产业市场走势保持偏软，需要获得产业相关奖掖措施和宽松货币政策的扶持。
发展商调整步伐
在产业面临滞销之际，产业发展商如何突破重围，法迪依斯干达说，产业价格介于50万至70万令吉的产业，走势稍有移动，至于接近百万令吉或更高价位的房产，一般比较难出售，除非是特殊情况。
因此，增建价格在50万令吉的房屋，应该是权宜之计，再观望一段时间才另外规划。
他说，雪兰莪州郊外地区，日渐受注目，一些新的产业热门地区，例如万挠、双溪毛糯、士毛月等地，这些地区的房产价格，相比之下比市区较为便宜。
目前，市场对有地房产，例如排屋，以及分层产业如共管公寓、服务公寓仍有一定需求，不过，对半独立式洋房和独立式洋楼的需求，显示有下滑迹象，主要是价格高昂，有能力购买的人并不多。
拉哈补充：“2016年产业市场的偏淡走势已延伸至2017年，市场在重新回扬之前，预料需要一些时间进行调整。”
结语：
现阶段，我国仍未实现“居者有其屋”目标，从高价房屋（50万令吉起跳）滞销比率较高，显示人民的购买力未能追上屋价水平，当购屋者购买力无法改善，而房屋价格却又无法明显下降，相信产业滞销问题将会维持一段时间。
文章来源：
星洲日报‧投资致富‧焦点策划‧文：郑碧娥‧2017.06.28
http://www.sinchew.com.my/node/1656713/%E6%AD%A3%E8%A7%86%E6%88%BF%E4%BA%A7%E6%BB%9E%E9%94%80%EF%BC%88%E7%B3%BB%E5%88%97%E4%B8%80%EF%BC%89%E6%88%BF%E4%BA%A7%E6%BB%9E%E9%94%80%E5%8A%A0%E5%89%A7%E7%9A%84%E8%83%8C%E5%90%8E
