多謝cleverpeople兄在這裡留言分享了恒隆地產董事長陳啟宗先生的一篇訪問，看完之後，覺得陳啓宗先生的思法很與別不同，大既是「慢功出細貨」、「低買高賣」、「放長線釣大魚」一類大師。止凡大部份都認同他的觀點，不過還是有點點不同取向，好像這樣的理財哲學的確是「一萬個小心」，但略為忽視了增長速度。無論如何，大家絕對可以視這篇文章為投資理財的好教材。
陳啓宗：熊市出英雄
「不和政府打不需要的交道」— 與恒隆地產董事長談企業文化
【對話背景】
在地產圈中，恒隆地產董事長陳啓宗是個「另類」。他總是獨來獨往于香港與內地之間，SOHO中國的董事長潘石屹曾在微博里形容他—「左上口袋永遠插著七八支筆和一個小錄音筆」。
他敢罵人，也敢於自嘲。「我老罵別人是傻瓜、笨蛋，其實我自己才是最大的傻瓜」。恒隆堅持「零負債經營」，別人像兔子一樣快速擴張，恒隆卻像烏龜一樣每年只做一兩個項目。陳啓宗話鋒一轉，「做商業房地產，兔子一定死，烏龜一定贏」。
對於這兩年來在中國興起的商業地產浪潮，他在近日接受財新記者專訪時，提出了一系列激烈的觀點加以抨擊：「中國大部分的商業地產項目都是垃圾」，「18個月之內蓋好的商場絕對是垃圾」，「全國有水平的商業地產開發商只有6家」，等等。
陳啓宗有批評同行的本錢。現年64歲的陳啓宗已執掌恒隆20餘年，經歷過幾輪經濟周期，踩准了幾次「低買高賣」被市場稱為「熊市捕手」。他自詡為賺長期的錢。
恒隆地產（00101.HK）2012年營業收入達73.72億港元，其中租金收入占比超過八成，股東應占淨利達83.95億港元（含物業增值部分），市值超過1300 億港元。
近十年來，陳啓宗每年都在恒隆地產財務報告中親自撰寫「致股東函」，一些投資者甚至將其與巴菲特的「致股東函」相媲美。
在今年的「致股東函」中，他用很大篇幅談了地產商與政府的關係。他說中國是一個發展中國家，貪汙現象可能比西方發達國家更普遍，因此要更謹慎明智地使用「政府關係」 ，絕不能為達成交易而放棄道德原則。
【對話摘登】
財新記者：恒隆地產在2012年初提出「只選好的，只做對的」作為公司主題。如何理解？
陳啓宗：這是恒隆的中心原則，從把握市場時機、選擇地塊位置、進行建築設計到運營項目及培養和發展人才，一切都以它為依據。每一步都堅持走對，才能成功。
三年前，我們在香港大概還有200 億元的物業單位沒有賣。之後，我們陸 續賣了幾十億元。到現在，還有250億元的單位，因為物業升值了。
1994年我們就決定在香港只做高端房地產，不做一般房地產。另外，我們幾次買地都是在最低潮，賣房子是在相對高潮。
1999年-2000年，香港最便宜的地幾乎是我們買的。到現在為止，單個項目賺錢最多的土地也是那個時期買的比如「君臨天下」一個項目就賺了200 多億港元。
而從2001年到現在，我們沒有在香港買地，而是轉到內地發展。2004年時大家都搶著去一線城市，我們卻去二線城市。那時沒人看二線城市，天津、 濟南沈陽、無錫等。沒有競爭對手，才有便宜的東西買。其實我們對每個決定都是小心謹慎的，做對的決定，加起來就是很好的結果。
財新記者：企業都想做對的決定，但要做到很難。
陳啓宗：事先很難知道對錯，事後才知道，只能在過程中盡力而為。
現在中國在大發展期，老話講「草莽出英雄」，但大發展期也是大過渡期，很多草莽英雄過不了五年、十年就沒了短期很威風，賺短線錢，那都是小見識只有不斷做正確的決定，才能有持久的成功。但現在很多人不這樣想問題，都想賺快錢。
其實，讀過經濟史的都知道「烏龜和兔子」的故事，短線看，兔子威風，烏龜傻瓜；長線看，兔子一定死，烏龜一定贏。
恒隆現在一年才做一兩個項目，一個項目能給我們增加3億元的租金收入，進展好像很慢。但是，時間會證明複利的厲害。恒隆在上海的項目運營12年，達到了40% 的年回報率。每產生100元的租金，84元進我的口袋。
在上海之外，恒隆還有800億元投資。五年完工，十年運營，按照20%的淨收益計算，15年後，每年產生淨利160億元。再加上上海恒隆項目每七年收益翻一番，15年後，恒隆每年純租金的淨利就是400億元。但是，國內沒有人算那麼長。這就是烏龜的故事，也惟有烏龜能做到。做商業地產，最後絕對是烏龜贏。
財新記者：企業如何抓住反經濟周期的機會？現在內地持續房地產調控，恒隆是否會買地？
陳啓宗：沒有熊市，何來英雄？英雄就是別人都死掉，你活下來。只有在熊市來臨時，才能買到便宜的土地。這樣下來，才會成功。做生意要心如止水，安靜得像睡著了，但內心是靈敏的。該動的時候，要動若脫兔，重拳出擊。
在一個周期里，我能拿到一塊地就很滿意了。2007年-2008年 是50年一遇的大周期拐點，我買了兩塊地—無錫的第二個恒隆廣場和大連項目。過去這兩年是一個小周期，我們最近在武漢又買了一塊地。沒有熊市，就不去買地。
如果因為有錢就去買東西，那一定是個大笨蛋。
財新記者：每年你都會親自撰寫「致股東函」。為什麼這樣做？
陳啓宗：為什麼不這樣做？做董事長就是要對股東負責。股東是我的老闆，對老闆總要有該做的事情。
財新記者：你在今年的「致股東函」中用很大篇幅談到了與政府的關係。恒隆在內地如何處理與政府官員的關係？
陳啓宗：除非有合情合理的實際需要，否則我們不會主動接觸政府官員。我們在香港如是，在內地更加如是。我們決不籠絡地方或中央領導人，亦從不贈送昂貴禮品。我們明文規定不僱用前政府高官。
在任何一個經濟體里，房地產發展商都不能不與政府打交道，但恒隆從來不跟政府打那些不需要的交道。我記得小時候我爸爸從來沒有請政府官員到家里吃過飯，出去吃飯也沒有。我父親去世時，報紙上都找不到一張他的照片。
他很少與官員打交道，除非在有必要的時候。
在內地，土地都是政府的，買地就要找政府，必須要與政府打交道。很多人和政府官員打麻將、旅遊、送一大堆東西。我們從來不做。
財新記者：你提到，願意為秉持高的道德標準而付出代價，如何理解其得失？
陳啓宗：有些得並不是得，有些失也不是失。以為失去的，其實失去了很多麻煩；以為得到了一塊便宜土地，實則得到了很多官司和麻煩，比如政府監察系統或許就會找你的麻煩。所以，很難說得失是什麼。
我們只能保持自己的道德水平。在香港，恒隆不是最大的公司，但我可以誇口，恒隆是最乾淨的，從上一代開始。
孔子說，修身齊家治國平天下。如果做人都沒做好，怎麼做事？
財新記者：如果其他人通過一些不正當手段獲得了機會，比如說拿到了更好、更便宜的土地，是否會對你造成干擾？
陳啓宗：有些錢，你賺了覺得很開心；有些錢，你賺了不開心。我們只賺那些開心的錢。
上世紀60年代，我父親的一個好朋友找到他，說拿到了澳門的賭場執照，要預留一部分賭場給他。父親很感謝，但當即拒絕了。陳家不做賭博，賭博當然賺錢，但害人子弟的錢，不能賺，天是有眼的。
財新記者：你曾在海外求學，但近年來的言論似乎反對中國一味學習西方的文化與價值觀。回到企業管理和文化層面，你如何看待中西方的差異和短長？
陳啓宗：中西方各有所長。中國人講究以人為本，不是以制度為本。而西方講究的是制度，制度好，社會就好；制度不好，社會就不好。孰優孰劣？很難一概而論。
比如，西方人說，凡是家族企業都不行，很少有管治得好的。這句話就不對。問題不在於是不是家族企業，而在於監管制度。西方監管制度要求企業每個季度報告業績。有時，企業領導者會為了短期利益而出賣企業的長遠前途。
而有大股東的家族企業反而能避免這樣的風險。家族企業如果能在一個監管比較健全的大環境下生存，這會是很不得了的事情。當然，如果家族企業沒有西方那一套監管制度的話，也是不行的。
需要兩者結合才可以。
財新記者：恒隆如何平衡資本市場的短期訴求和企業的長期發展？過去幾年，每次恒隆在內地拿地，股價都會上漲。
但你說，不會為迎合股價上漲多拿地。
陳啓宗：我們比較幸運，香港是一個以西方監管制度為主的城市，同時我們又有一個家族控制的大股東。
監管制度的健全，讓大股東不能亂來，家族企業可以看得更長遠。我不關心下季度能賺多少錢，我看的是五年、十年、二十年之後。這樣才能建立起長久的企業。
財新記者：在很多中國企業里，創始人、領導者的威權甚至個人崇拜都很常見。
你怎麼看？
陳啓宗：搞個人崇拜是很傻的事情，一定沒有第二代。
這樣的人往往很短視，個人威風了二三十年，卻不一定有企業的未來。凡是有一個英雄式人物的大企業，一定要極度小心，因為很可能無以為繼，最終失敗概率很大。企業沒有好的制度，只有一個“英雄” ，一定是不行。
今天的商業世界，不可能一個人什麼都懂，真正英明的人是把更英明的人聚在身邊 ；只能用庸才的人，自己就是最大的庸才。
財新記者：好的公司治理架構是什麼？
陳啓宗：說到底，管理就是對人性的洞察。如果什麼都由一個人來決定，沒有規範，沒有監管，肯定是不行的。國家如此，企業亦如此。
企業由誰來監管？股東；誰來代表股東監管？獨立非執行董事。恒隆的獨董具有很高的積極性與獨立性。十幾年前，我和董事會說，提名委員會和薪酬委員會只能由獨董來當，所有執行董 事都不能當，包括我自己在內。設立提名和薪酬委員會，把權力放到獨董手上的那一天，我真的感覺有人把我的心肝拿出來了。因為這原本是我獨有的權力。
在那之前，公司所有人的工資我一個人說了算，喜歡誰，想多加就能加。但是，公司治理需要平衡。
同樣，我們也設立了期權制度。公司前100多位管理人員都是股東，擁有期權，有些甚至已身價過億，但他一旦被辭退的話，損失也會慘重得不得了。
這也是一種平衡。
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