2017年8月7日
近期，自然共和国（Nature Republic）、香港添好运、韩国面包店TOUS les JOURS等突然宣布结业，掀起了一阵倒闭潮，经济学家认为，这可能是购物商场受重挫的先兆！
国家银行总裁拿督斯里慕哈末依布拉欣也曾多次在公开场合警告，国内主要城市的零售空间出现供过于求的迹象。
目前，供应势头不见减缓，主要城市特别是巴生谷地区，依然兴建大大小小的购物广场，将导致整个市场的供需进一步失衡。
根据财政部房产估价及服务局发布的“2017年首季大马商业产业库存”显示，大马共有972家购物广场，接下来将新增64家购物广场。
经济学家认为，购物广场太多将分散人流，进而冲击零售业，但最终的冲击力将回到购物广场，成为一个恶性循环。
其他导致零售店倒闭的因素，包括：
·零售业者过多，市场太竞争
·消费者谨慎开销
·令吉贬值，成本升高
零售业4大挑战
近期有不少知名零售店宣布结业，与今年首季零售销售按年下跌1.2%的表现同步，反映出该领域处于低迷趋势。
在进入下半年，相信零售业仍无法摆脱黯淡局势，因目前正面对4大挑战，分别是购物广场太多并分散客户人流、零售业竞争激烈、消费者谨慎开销，以及令吉贬值导致成本升高。
部分人士更担心，这股倒闭潮将延续一段较长的时间。
姚金龙
陈秋隆
陈海信
零售店或餐馆一个接一个结业，引起市场一阵恐慌，担心这是我国经济陷入衰退的征兆！
不过，经济学家大派定心丸，强调这不是经济放缓的先兆，因私人领域消费及就业市场，依然支撑经济增长。
双威大学商学院经济教授姚金龙接受《南洋商报》电访时说：“我不认为这反映出经济或国内市场会放缓，因为其他领域依然表现出色，包括建筑、出口领域等。”
不过，他认为，零售业面对多项挑战，而导致纷纷宣布结业，这股冲击可能会延伸至购物广场。
他说，零售业表现不好甚至倒闭，将拖累购物广场的租金及租用率下跌。
不过，大马零售调查行（RGM）董事经理陈海信则认为，零售店倒闭不会对购物商场带来重大影响。
他点出，事实上，部分倒闭的零售店是位于店铺办公室，不是在购物商场。然而他也不否认：“今年零售销售的表现，将会直接影响购物中心的租用率。”
根据大马零售调查行在6月发布的大马零售业报告，我国今年首季零售销售按年下跌1.2%，再度逊于市场预期。早前，大马零售调查行把今年销售增长预测，从原本的5%，下调到3.9%。
接下来，零售业将持续面对4大挑战，未来前景黯淡。
挑战1：购物广场太多及分散人流
原本已经面对激烈竞争的零售业，随着新建购物广场进一步分散客户人流，同时也吸引更多新业者加入战围，使竞争继续恶化。
艾芬黄氏投行首席经济学家陈秋隆指，巴生谷的购物广场在过去几年增加并分散人流，使到零售业者生意难做。
“购物广场太多，不仅仅是大型购物中心，还包括小型商场，消费者的选择也更多了。”
因此，不难发现相同的品牌会跟随购物商场扩建步伐而增设分店，但是却因为人流分散，所以导致销售受到影响。
姚金龙也认为，由于新增多家大型购物广场，特别是在巴生谷一带，使到零售店的数量也跟着增加，这将加剧零售业的竞争。
64家新购物广场
同时，接下来会有64家新购物广场，特别是吉隆坡和柔佛，分别有9家新广场，总面积分别达31万6730和52万9525平方米，而雪兰莪则会有6家新广场，相等于39万4662平方米。
根据国际综合产业咨询公司Rahim & Co的《2016/2017产业市场评估》，自位于蕉赖净出租面积（NLA）达110万平方尺的MYTOWN购物中心开始营运后，吉隆坡在未来4年会再增加两家大型购物广场。
这分别是位于武吉加里尔城中的柏威年武吉加里尔（Pavillion Bukit Jalil），以及位于华联花园的佰乐泰广场（Paradigm Mall），净出租面积分别达200万及150万平方尺。
早前，国家银行总裁拿督斯里慕哈末依布拉欣已警示，国内主要城市的零售业务出现供过于求的迹象。
他举例，一条全长40公里的白沙罗-蒲种大道（LDP）沿途，竟然有多达20座购物商场，密度惊人！
售空间供应过剩
虽然陈海信认为，零售店倒闭与购物广场供应过剩无关，但供过于求的情况将影响购物广场的前景。
“巴生谷在过去8年，一直都面对着零售供应过剩局面。不过，供过于求问题只出现在特定地点。”
他点出，吉隆坡市中心、八打灵再也、白沙罗、蕉赖等出现零售空间供应过剩的问题。相反的，巴生、万宜、加影、甲洞等地区，则没有出现问题。
从州属来看，他指，有很多小镇并未出现明显的零售空间供应过剩现象，如麻坡、居銮、昔加末、瓜拉登嘉楼、亚罗士打及太平等。
挑战2：业者太多 竞争激烈
零售业一向竞争非常激烈，加上国民生活素质提升，购买力增加，也吸引到不少外商来马开店。
特别是饮食方面，基于大马人因为生活越来越忙碌、城市化加速，及工作人口增加，促使外食时间较多，所以，外商纷纷看到来马开咖啡馆及餐馆的商机。
陈海信亦点出，国内有太多售卖相同产品及服务的零售店，如健身中心、护肤品、咖啡馆、面包店、点心茶楼等。
“消费者的选择太多了，所以零售业越来越竞争。”
此外，姚金龙指出，该领域的业者太多，使到部分商家无法达到销售目标，才选择结业。
“与其说倒闭，倒不如称之为整合。因为竞争激烈，无法生存下去的商家就会被淘汰，加上购物广场太多，将拉长零售业的整合期。”
因此，零售商必须重新调整商业模式及不断创新，包括推出更多促销活动等，为顾客提供更多价值，吸引他们提高消费。
电商抢滩影响大
他认为，若是商家无法自行调整，将会失去市场份额，甚至结业。
除了来自实体店的竞争之外，还包括电商的崛起，也带来很大的影响。
姚金龙点出，随着全球朝向电子商务的方向发展，这已大大改变了消费者的消费形态。
他说，越来越多消费者在网上购物，这也影响了实体店的消费。
陈海信以护肤品为例，已有很多本地及外商实体店，现在还增加不少公司及个人在线上销售产品。
挑战3：消费者谨慎开销
生活成本升高，通胀率增加，加上薪金调升幅度不大，接下来将持续影响消费者情绪。
陈海信指出，消费者依然会去购物商场，特别大型购物商场。
他说，去购物中心已成为大马消费者的生活形态，特别是周末，包括家庭外出、朋友聚会及观赏电影、当做享受免费空调的放松消遣地点、一个令人能够看到美好事物及令人开心的地方，还有购买杂货、时尚用品、用餐及娱乐的一站式中心。
“不过，相比2年前，他们买少了。”
同时，他点出，巴生谷购物商场在去年和今年面对最大的问题，是因为生活成本升高及疲弱经济概况，导致消费者开销大幅减少。
“这使到购物商场平均租用率及租金在过去1年半下跌，甚至影响巴生谷最热门的购物中心。”
大马经济研究院最新公布的次季消费者情绪指数（CSI），按季和按年分别走高4.1点及2.2点，报80.7点，但依然低于100点的荣枯线。
早前，经研院执行董事查卡利亚指，尽管该指数有回扬的趋势，但消费者的信心还没回归，且仍保持谨慎的态度。 其中，有81%的受访者预见物价会走高，这比首季的78%要高。
此外，姚金龙认为，之前多家银行裁员让消费者对就业环境缺乏安全感，这也影响消费情绪。
挑战4：令吉贬值 成本升高
在这轮的倒闭潮中，大部分是海外零售商，这是因为令吉贬值冲击他们的赚幅及盈利，最终失去竞争能力而结业。
令吉自去年初就开始贬值，促使零售品的进口成本升高。
因此，相比于本地零售商，外国零售商面对较高的成本基础，所以也会更难竞争。特别是部分结业的外商，如韩式烤肉兄弟和香港添好运所卖的食物价格不便宜，比一般本地经营的食店贵，相信这是他们结业的关键因素。
姚金龙点出，外商目前的营运模式，都是进口及采用自己国家的物品或食品，所以售价也比其他本地零售商更高。
他说，外商在令吉贬值时来马营运，一开始会觉得在大马投资成本低，但长久来看，却会因为令吉贬值，导致成本升高，而影响营业额和赚幅。
陈海信指出，进口成本增加，外商却无法跟着调高售价，即使调涨售价，销售也会受到打击。
“随着盈利赚幅下跌，部分外商别无选择，只能够结业。”
此外，他说，令吉贬值也使到外商的投资回酬疲弱。部分母公司决定关闭大马分店，因为不利的汇兑环境，导致他回酬陷入负数。
