【南洋独家】零售业掀倒闭潮 大马商场恐撑不住


2017年8月7日   独家报道:姚思敏
近期,自然共和国(Nature Republic)、香港添好运、韩国面包店TOUS les JOURS等突然宣布结业,掀起了一阵倒闭潮,经济学家认为,这可能是购物商场受重挫的先兆!
国家银行总裁拿督斯里慕哈末依布拉欣也曾多次在公开场合警告,国内主要城市的零售空间出现供过于求的迹象。
目前,供应势头不见减缓,主要城市特别是巴生谷地区,依然兴建大大小小的购物广场,将导致整个市场的供需进一步失衡。
根据财政部房产估价及服务局发布的“2017年首季大马商业产业库存”显示,大马共有972家购物广场,接下来将新增64家购物广场。
经济学家认为,购物广场太多将分散人流,进而冲击零售业,但最终的冲击力将回到购物广场,成为一个恶性循环。
其他导致零售店倒闭的因素,包括:
·零售业者过多,市场太竞争
·消费者谨慎开销
·令吉贬值,成本升高
零售业4大挑战
近期有不少知名零售店宣布结业,与今年首季零售销售按年下跌1.2%的表现同步,反映出该领域处于低迷趋势。
在进入下半年,相信零售业仍无法摆脱黯淡局势,因目前正面对4大挑战,分别是购物广场太多并分散客户人流、零售业竞争激烈、消费者谨慎开销,以及令吉贬值导致成本升高。
部分人士更担心,这股倒闭潮将延续一段较长的时间。
姚金龙
陈秋隆
陈海信
零售店或餐馆一个接一个结业,引起市场一阵恐慌,担心这是我国经济陷入衰退的征兆!
不过,经济学家大派定心丸,强调这不是经济放缓的先兆,因私人领域消费及就业市场,依然支撑经济增长。
双威大学商学院经济教授姚金龙接受《南洋商报》电访时说:“我不认为这反映出经济或国内市场会放缓,因为其他领域依然表现出色,包括建筑、出口领域等。”
不过,他认为,零售业面对多项挑战,而导致纷纷宣布结业,这股冲击可能会延伸至购物广场。
他说,零售业表现不好甚至倒闭,将拖累购物广场的租金及租用率下跌。
不过,大马零售调查行(RGM)董事经理陈海信则认为,零售店倒闭不会对购物商场带来重大影响。
他点出,事实上,部分倒闭的零售店是位于店铺办公室,不是在购物商场。然而他也不否认:“今年零售销售的表现,将会直接影响购物中心的租用率。”
根据大马零售调查行在6月发布的大马零售业报告,我国今年首季零售销售按年下跌1.2%,再度逊于市场预期。早前,大马零售调查行把今年销售增长预测,从原本的5%,下调到3.9%。
接下来,零售业将持续面对4大挑战,未来前景黯淡。
挑战1:购物广场太多及分散人流
原本已经面对激烈竞争的零售业,随着新建购物广场进一步分散客户人流,同时也吸引更多新业者加入战围,使竞争继续恶化。
艾芬黄氏投行首席经济学家陈秋隆指,巴生谷的购物广场在过去几年增加并分散人流,使到零售业者生意难做。
“购物广场太多,不仅仅是大型购物中心,还包括小型商场,消费者的选择也更多了。”
因此,不难发现相同的品牌会跟随购物商场扩建步伐而增设分店,但是却因为人流分散,所以导致销售受到影响。
姚金龙也认为,由于新增多家大型购物广场,特别是在巴生谷一带,使到零售店的数量也跟着增加,这将加剧零售业的竞争。
64家新购物广场
同时,接下来会有64家新购物广场,特别是吉隆坡和柔佛,分别有9家新广场,总面积分别达31万6730和52万9525平方米,而雪兰莪则会有6家新广场,相等于39万4662平方米。
根据国际综合产业咨询公司Rahim & Co的《2016/2017产业市场评估》,自位于蕉赖净出租面积(NLA)达110万平方尺的MYTOWN购物中心开始营运后,吉隆坡在未来4年会再增加两家大型购物广场。
这分别是位于武吉加里尔城中的柏威年武吉加里尔(Pavillion Bukit Jalil),以及位于华联花园的佰乐泰广场(Paradigm Mall),净出租面积分别达200万及150万平方尺。
早前,国家银行总裁拿督斯里慕哈末依布拉欣已警示,国内主要城市的零售业务出现供过于求的迹象。
他举例,一条全长40公里的白沙罗-蒲种大道(LDP)沿途,竟然有多达20座购物商场,密度惊人!
售空间供应过剩
虽然陈海信认为,零售店倒闭与购物广场供应过剩无关,但供过于求的情况将影响购物广场的前景。
“巴生谷在过去8年,一直都面对着零售供应过剩局面。不过,供过于求问题只出现在特定地点。”
他点出,吉隆坡市中心、八打灵再也、白沙罗、蕉赖等出现零售空间供应过剩的问题。相反的,巴生、万宜、加影、甲洞等地区,则没有出现问题。
从州属来看,他指,有很多小镇并未出现明显的零售空间供应过剩现象,如麻坡、居銮、昔加末、瓜拉登嘉楼、亚罗士打及太平等。
挑战2:业者太多  竞争激烈
零售业一向竞争非常激烈,加上国民生活素质提升,购买力增加,也吸引到不少外商来马开店。
特别是饮食方面,基于大马人因为生活越来越忙碌、城市化加速,及工作人口增加,促使外食时间较多,所以,外商纷纷看到来马开咖啡馆及餐馆的商机。
陈海信亦点出,国内有太多售卖相同产品及服务的零售店,如健身中心、护肤品、咖啡馆、面包店、点心茶楼等。
“消费者的选择太多了,所以零售业越来越竞争。”
此外,姚金龙指出,该领域的业者太多,使到部分商家无法达到销售目标,才选择结业。
“与其说倒闭,倒不如称之为整合。因为竞争激烈,无法生存下去的商家就会被淘汰,加上购物广场太多,将拉长零售业的整合期。”
因此,零售商必须重新调整商业模式及不断创新,包括推出更多促销活动等,为顾客提供更多价值,吸引他们提高消费。
电商抢滩影响大
他认为,若是商家无法自行调整,将会失去市场份额,甚至结业。
除了来自实体店的竞争之外,还包括电商的崛起,也带来很大的影响。
姚金龙点出,随着全球朝向电子商务的方向发展,这已大大改变了消费者的消费形态。
他说,越来越多消费者在网上购物,这也影响了实体店的消费。
陈海信以护肤品为例,已有很多本地及外商实体店,现在还增加不少公司及个人在线上销售产品。
挑战3:消费者谨慎开销
生活成本升高,通胀率增加,加上薪金调升幅度不大,接下来将持续影响消费者情绪。
陈海信指出,消费者依然会去购物商场,特别大型购物商场。
他说,去购物中心已成为大马消费者的生活形态,特别是周末,包括家庭外出、朋友聚会及观赏电影、当做享受免费空调的放松消遣地点、一个令人能够看到美好事物及令人开心的地方,还有购买杂货、时尚用品、用餐及娱乐的一站式中心。
“不过,相比2年前,他们买少了。”
同时,他点出,巴生谷购物商场在去年和今年面对最大的问题,是因为生活成本升高及疲弱经济概况,导致消费者开销大幅减少。
“这使到购物商场平均租用率及租金在过去1年半下跌,甚至影响巴生谷最热门的购物中心。”
大马经济研究院最新公布的次季消费者情绪指数(CSI),按季和按年分别走高4.1点及2.2点,报80.7点,但依然低于100点的荣枯线。
早前,经研院执行董事查卡利亚指,尽管该指数有回扬的趋势,但消费者的信心还没回归,且仍保持谨慎的态度。 其中,有81%的受访者预见物价会走高,这比首季的78%要高。
此外,姚金龙认为,之前多家银行裁员让消费者对就业环境缺乏安全感,这也影响消费情绪。
挑战4:令吉贬值  成本升高
在这轮的倒闭潮中,大部分是海外零售商,这是因为令吉贬值冲击他们的赚幅及盈利,最终失去竞争能力而结业。
令吉自去年初就开始贬值,促使零售品的进口成本升高。
因此,相比于本地零售商,外国零售商面对较高的成本基础,所以也会更难竞争。特别是部分结业的外商,如韩式烤肉兄弟和香港添好运所卖的食物价格不便宜,比一般本地经营的食店贵,相信这是他们结业的关键因素。
姚金龙点出,外商目前的营运模式,都是进口及采用自己国家的物品或食品,所以售价也比其他本地零售商更高。
他说,外商在令吉贬值时来马营运,一开始会觉得在大马投资成本低,但长久来看,却会因为令吉贬值,导致成本升高,而影响营业额和赚幅。
陈海信指出,进口成本增加,外商却无法跟着调高售价,即使调涨售价,销售也会受到打击。
“随着盈利赚幅下跌,部分外商别无选择,只能够结业。”
此外,他说,令吉贬值也使到外商的投资回酬疲弱。部分母公司决定关闭大马分店,因为不利的汇兑环境,导致他回酬陷入负数。
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