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Singapore Investment


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最近有讀者來信問到還息不還本按揭的問題。

"在追看初期到中期的文章時,你不時道出按揭的方便,並且強調只還息不還債的好處。可是終有一日也得還債吧?那請問在那一天你如何拿出一大筆錢出來還債呢?一間房子還可以,但當你十間房產也是這樣得來時,那你如何在三四十年後拿出一大筆現金來還債呢?需要賣資產嗎?

我的第二個問題是,當租金收入不足以抵消所需的償還款項時,便需要靠個人能力尋找收入。假若手頭上大部份的房產都還未供款完畢,那風險便會更大了?"


剛開始接觸樓按/借債的時候,我也會想在三十年後如何還債。傳統的教育教導我們,有借有還就是上等人,有借無還就是過街老鼠,會俾人淋紅油。借錢要還錢,看似天經地道,十分合理。

當了解更多關於債務這個問題後,卻越來越明白到這裡是一個誤區。有借有還,可不代表我們 "一定” 要還清債務。有借有還可沒有說代表要做到零債務的境界,定時定候,準時還款一樣算是有借有還。

我發現在借錢問題上不少人都忽略了一個很重要的事實,一個簡單的會計原則 — 交易是兩向的。借錢不是單純的增加債務。借錢的同一時間,債務是上升了,但資產也上升了。在一個無利息的世界,借錢根本不是一個問題,因為你可以隨時用同等的資產去還債。套用於按揭,我借錢買樓,同樣可以賣樓還錢,唔一定要在另一處拿一大筆錢來還債。

再說了,英國買樓的另一好處,除非是結構出現問題,否則層樓再舊都可以拿來做抵押。承上的思路,既然知道未來層樓可以繼續用來借錢,那新錢還舊債,再借新新錢還新債。。。。好像看不到這要真金白銀拿出一大筆錢或者要賣資產來還債的一日。

我認為借債最大問題不是償還本金,而是定期準時還利息還本金帶來的現金流問題。要做上等人,一定要定時定侯還款。不能夠準時定期還款,就會引發到債主追討整筆借貸,這個才是大問題。如果有一筆投資回報是一萬倍,但現金流不以支撐到那一日的到來,那又有甚麼用呢。套用這種思維,既然借債最大的問題是還息同還本金,還息不還本的按揭還少一樣,自然有優勢。

回第二個問題,當租金抵不上支出的時候,不能夠提供正現金流的話,我認為就是要重新審視資產的時候,一件不能提供正現金流的資產,必然是要在其他方面上得到高的回報作為補償。這時候的資產能否做到這樣的高回報呢? 如果做不到就要想去放棄了。未供完的樓也可以賣出,沒有必要去抱著一件回報不理想的資產。資產而已,不是老婆。

關於借債,帶番個頭盔先。以上所說的只是簡化了的理論,借債買樓還是有一定的風險,我們不是活在一個零息的世界,利息會變動,樓價會變動,樓也不是說賣就可以賣,等等等等,各種的因素都會影響到借錢投資的實際風險。借錢投資還是要三思三思三思。

很多人說我在借錢上大膽,其實我實在不敢認同。

如上篇文說,我是很細膽的。我這些年來借極我的負債水平都未試過超過六成,拍馬也追不上九成按揭上車的人。其實當中的道理一樣,都是借錢買樓。我就不明白為何借九成上車是可以接受,借錢買樓收租反而是高危投資呢?!

九十後投資記
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