月入十七萬買不到樓


談起高收入人士買不到香港樓,以前不時有新聞提及,見《專業人仕買不起中環豪宅》、《月入7.5萬 醫生歎無力買樓》。今天在網台聽到一個極經典個案,以前的個案都被比下去。




話說主持人於一年前接觸過一對夫婦,他們的職業為補習老師及護士長,兩人月入共十萬元左右。當時因為妻子懷孕,所以計劃買樓。

當時他們大約有120萬元現金左右,發現不足以付首期,買不到樓,上不到車,唯有繼續儲蓄。

一年之後,女兒出世了,相信買樓的需求越來越強烈。兩人月入已經升到16、17萬元,但發現仍然上不到車。

主持人分析,金管局向銀行多次發出指引,收緊了借貸成數,在本身沒有物業可以加按或沽售套現的情況下,要買第一個物業,實在相當困難。

兩夫婦,中產人士,一向租樓住,不想因為買樓而搬到偏遠地區,或讓生活質素大大下降。其實,以這個收入,無必要走「苦行憎」之路吧。

港島區,有相當面積的,很難找到500萬元以下的物業,至少都要700-800萬元的物業。

如今700萬元以下物業只可以借六成按揭,若要過千萬元物業就只能借五成。計計數,假設目標為700-800萬元的物業,第一間樓,4.25%厘印費,大約要30萬元以上,加上雜費、律師費、佣金之類,要400萬元現金作首期。

二人上一年儲蓄是120萬,一年後的今天累積儲蓄達200萬元,但要上車,仍只有目標所需金額的一半而已。

其實,一年多的時間就累積了近百萬元現金,儲蓄速度已經很快,而二人的收入亦增幅驚人,家庭收入是17萬元,厲害非常。但面對這個樓市的遊戲規則,仍是無奈。

他們不是炒賣物業,不是見樓價上升才想上車的一類,而是有實際需要,想找個理想單位安居。如今唯有繼續儲蓄,再過兩年,望樓價沒有再發顛狂升。

我們看見上車客要買入二手樓是如何困難,即使收入高得驚人,仍覺無奈。主持人借機批評金管局這幾年亂出招,用行政手段令香港人買不到二手樓,使購買力轉投新樓,變相幫發展商。

以上的個案,如果買新樓,如此的收入,只差首期,買新樓是沒有大問題的。因為新樓發展商會提供「呼吸plan」,即只要申請人有「呼吸」就會獲批按揭。發展商會對新樓業主提供二按,解決了大部分準業主沒有首期的問題。

主持人一向不建議買新樓,因為溢價問題,尤其近期推出的新盤呎價比同區高出太多,買新樓多數要蝕錢。

我也認同新樓一般都會有溢價,只要跟同區二手比一比就會明白。然而,政府是否故意幫助發展商呢?這點我有所保留。

記得以前一篇文章分享過一個概念,見《全民退休保障(二)》。從來只有沒有太高能力的個體才會受一些地區限制規條影響得深,當能力、財力到達一定水平時,一個地區的遊戲規則對這些個體來說,根本沒太大影響力。

當年政府出招大概真的想打壓樓市,記得多年前政府出招後,發展商又散貨、又減少投地,樓價亦得以輕微調整一下,可見政府出招確實有點效果。然而,發展商就是有財有勢的一群,時間待久了,總能想到辦法去拆解,變陣應對。

例如,雙倍印花稅之招數,發展商就來個回贈。大銀碼的物業按揭成數低,市場亦出現財力不足的上車客,發展商就把物業越建越細,令總樓價降低,而反而可以大大推高呎價。按揭成數被收緊,發展商就提供二按。

發展商成功見招拆招的同時,二手市場的小業主卻沒有任何動作可以做。從結果回看,好似政府在幫發展商打工似的,但其實這正是我在之前文章所提過的,出什麼新規則,最終受限制的都不會是富人。

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