斤经济较:REITS+Margin=Free Cash


 斤经济较:REITS+Margin=Free Cash





这个周末去了Investalks的聚会,
当中有位前辈分享了一个方式,
我觉得非常适合资金小又没有经验的新手,
作为滚大资金的方法,
所以再次介绍给大家。

首先先讲一讲什么是REITS,
REITS基本上就是投资于商场比如KLCC MIDVALLEY SUNWAY,
这些商场每年赚到的租金,
其中90%就会分成DIVIDEND给股东,
就好像你买房子收租金一样,
尤其是大型的REITS,
其股息相对的非常稳定。

一般上买REITS注重的是dividend yield(DY),
也就是股息和买入价的比率,
由于其股息非常的固定,
基本上每年几乎一样或稍微上涨,
那么影响DY就是其股价。
比如一家REITS每年派发RM0.08股息,
你在股价RM1买入,
每年的DY就有8%。
你在RM1.2买入,
每年的DY才有6.66%,
你在RM0.80买入,
每年的DY就有10%。

由于REITS是收租金为主,
所以其股息和业绩都相对稳定,
也导致其股价不容易大起大落,
尤其是那些大型的蓝筹REITS,
跌幅都限定在10%以内,
而其股息回筹的稳定性,
使到它可以结合Margin来操作。
Margin简单来说就是你将股票抵押给银行,
借钱买更多的股票,
一般上的利息介于4-5%之间,
用Margin来投资股票,
最怕的是股价忽然大跌,
导致你中Margin Call需要补钱,
不然会被逼卖掉全部股票,
但是以REITS的特性来说,
一般上不会出现大跌,
所以中Margin Call的机率比较低。

那么要如何结合REITS和Margin呢?
一般上用现金投资REITS,
假设你每个月存1k,
一年存12k,
如果能够以8%的DY买入REITS,
第一年你的股息就会有RM960,
第二年再存12k加上第一年的本金和股息,
就会有RM24960,
第二年的股息就会有RM1996.80,
增长的速度是超过一倍的,
慢慢这样滚下去,
知道一年的股息可以cover你的passive income,
那么你就退休了。
这个是一般的做法。

如果加上Margin的话,
假设50%margin & 利息5%,
第一年12k本金+6k Margin,
股息8%=RM1440,
Margin利息=RM6k的5%=RM300,
净股息等于RM1140,
比起没有用Margin多赚了RM180。
第二年本金=RM12k+RM12k+RM1140=RM25140
Margin 50%=RM 12570
总资金=RM37710,
股息等于RM3016,
Margin 利息=RM628.5
净股息=RM2387.5,
多赚了RM390.7
这样滚下去基本上过了5年,
就会累计到一笔股本,
到时你的选股能力厉害了,
就可以投资于一些较高风险的股票。

但是投资REITS要注意的就是,
选择REITS的方法,
要安全可以分散几家REITS,
尤其是市值大的蓝筹REITS,
然后在起息的时候不要投资REITS,
因为REITS要靠借贷去发展,
同时因为FD变得更吸引导致REITS的价格会下跌。
然后股市过高靠近股灾的时候避免,
除此之外,
还算一个低风险稳稳赚钱的方法。


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