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每一個人都需要「收入」去應付日常生活的需要和支出。收入是以持續流動狀態呈現的一種收益,所以收入必須是一種現金流。資產的升值,既非持續,又非流動,因此並非收入。我們每個人每月應該都有一份收入,但大部分人的主要收入管道(來源)都非常單一(主要來自工作),更重要的是大部分人並沒有利用不同的收入管道去構建一個「系統」。

「現金流為王」是一種投資理念,指長時間買入和累積能持續產生現金流的資產項目,資產又能產生現金流收入,收入轉化為新資本,用於再投資能產生現金流的資產,資產再次產生現金流收入……生生不息,正向循環,這是第一個層次。要建立多元化現金流及自我優化成長的投資系統,當中包含了資本運作、資產配置和槓桿操作的概念,這是第二個層次。《現金流為王》講述了筆者整個投資理念的大綱,而本書將更深層次地深化講述「現金流為王」中資本運作、資產配置和槓桿操作背後的哲學理念和應用。

投資是長途賽,我們必須要考慮長時間的投資行為和回報。回報=本金X時間X回報率,時間是回報的重要因素,而時間是你的朋友或敵人,取決於如何運用你的資本,這是為何資本運作的理念對所有投資者都相當重要。資本運作是指一連串的動態投資操作,原理如「滾雪球」,關鍵在於讓雪球不斷自然滾動,而雪球的動力就是現金流。投資收益只有體現於現金流才能不斷地進行「再投資」,「再投資」含複利的力量,使雪球能自然產生動力,不斷滾動,愈滾愈大。

對於初階投資者,我會強調「複利」(在《現金流為王》中我多次強調複利),因為這是作為任何投資者都需要去認識的一個重要概念;對於進階投資者,我會強調「槓桿」,因為除「複利」以外,「槓桿」才是真正致富的關鍵。在雪球未開始滾動時,缺乏的是一種初始的力量去推動雪球,這時候我們可以運用槓桿去增加投資組合的動力。

然而,槓桿投資只是一個開始,而前題是你要找到一條長斜坡,然後用一根棍子,令你能利用較少的力量(資本)去挑起較重的石頭(大額投資和回報),推動石頭在長斜坡向下開始滾動。當投資組合產生「動能」(現金流)後,依靠的就不再是那一根幫你挑起大石的棍子(槓桿),因為你不再需要主動利用槓桿去幫助石頭加速,而是需要令石頭滾得穩定,on the right track,令石頭得以持續地滾動。因此,對投資組合而言,再投資和資產配置才是關鍵。真正善於運用槓桿的人,是懂得以「去槓桿」(Deleveraging)為目標。

「現金流為王」的投資理念,可應用於證券、物業、地產項目和其他不同種類的投資,同時也適用於營商,這理念有助投資者「有根有據」地估算資產項目/一盤生意的潛在價值。以資產產生的現金流作為基礎去推算資產價值的過程,稱之為「現金流資本化」。專業投資者都注重資產的現金流,因為我們都明白這是資產價值的基礎。一個資產項目如果不能在現在或將來產生可持續的現金流,該資產的價值便缺乏了實質上的支持。因此,先現金流,後價值,再價格。

然而,一般大眾投資者的邏輯卻剛好相反︰先價格,後價值,才現金流。他們只著眼於資產價格的升跌,並花大量精力嘗試不停預測該資產將來的價格,「價格上升是貴,要沽售;價格下跌是便宜,要買進」,並不是一種正確去評估資產價值的概念。這就是富人與大眾散戶在思維上的分別。

有了「先現金流,後價值,再價格」的概念,我們明白到現金流才是資產價值的起源和根本。應用於地產項目的投資,要提升資產價值,必須先提升租值,租值提升,估值便能提升,最後通過「產融結合」,我們便不一定要通過沽售資產(價格)才能將升值部份轉化為現金流,進行再投資。「先現金流,後價值,再產融結合」才是不斷累積資產的終極操作。

明白了上述一套完整的投資理念,大家應該開始有了明確的方向去建立自己的投資系統,同時會發現市場其實充滿著不同的投資機會。投資的關鍵在於多元化收入,要令齒輪不停轉動,不能或缺的就是現金流,缺乏現金流,資本、資產、收入都會乾涸,當齒輪不再轉動,投資組合就不會繼續自然成長。

本書的第一至第三章, 主力講解投資概念; 第四章主要講槓桿的應用;第五章便是「現金流為王」的極至─資本化和證券化。第六章,我會以一些親身投資經驗作示範;到了第七章,我希望以一些宏觀經濟事件作分析,令大家更全面地掌握整套投資理念。

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