Part 2 -- 借贷的疑难
很多人都问，如何拿到贷款买屋子，然后一直看到很多贷款中Rejection。在这里，我先和大家说说，我自己也曾经单枪匹马跑去银行，也是什么资料都没有，也经历过那种被人reject的阶段，而且还是没有正式submit就被Reject的阶段。现在我能够拿到条件最严格的AIA都不是问题，所以我在这里分享下我的看法，欢迎大家交流。
我建议大家最好找一个可靠专门做Loan的Outsource Banker去处理，这Banker必须可靠，而且都不会在前面和你收钱，很多outsouce banker都是对银行收钱。
通常买屋子，大家都只顾着买的部分，就好像我说的Part 1，但是现在大部分人都不会用cash买，即使有cash也不会这么做，知道为什么吗？因为现在LHDN把所有的系统都Link起来了，不像以前拿着一大袋现金买产业都可以过关，现在的系统不止Link 印花税，SPA合同，还Link去了银行系统，只要你用cash买东西，一下子就会被查到，LHDN的人很快就会上门找你。
所以买屋子的第一步，是规划好自己的税收，要报上足够的税务。很多人以为少报或不报就没事，用我的顾问那句：不是不报，是时辰未到。时辰到了，你还是要还税的。也有人建议，不如一次性一年报多多，然后不就没事？LHDN不是傻得，当你报税不正常时，尤其是波动越大就越容易中查。报税有了第一年，到了第二年就要继续报，直至你去世为止，而且上下波动最好不要超过30%，比如今年报100k，明年就别乱报50k，否则很快中查。
税务方面记得妥当安排，这是买产业的第一步，建议找一个税务专家去处理，每年RM1500-2000左右，这个税务专家若能帮忙省税，这笔钱就绝对物有所值了。
有些人，为了买产业，不择手段，说能够处理税务，能够做文件过关，能够找银行支持，拍下心口说你的case一定没问题。但是请你三思，有问题的会是你，不是他。中抓的是你，LHDN有权利要求你翻查7年前的税务账目，并且要求你乖乖解释当中的差别。没有报税，那么我建议你先去报税，规划好你的税务再来买产业。
大部分的申请者都会卡在这个第一步，因为税务没有好好处理，没有报税银行是绝对不会批准你的Loan，即使拿到Letter Offer也没用，因为LHDN还是会查你。
除了没有报税，就是报税不足拿不到Loan，这是第二种中rejection。很多人为了节省税务，把税务都省下，报越少越好，然后跑去买产业。就好比报了RM60K的税务，每个月RM5000的收入，就急着买RM500k的产业，然后名下又已经有了车贷，信用卡，PTPTN等等的commmitment，一算下去Loan Service Ratio (LSR) 早就超过了70%，也是会中reject的，不过通常Banker都会建议先清还那些占很大比例commitment的loan，例如信用卡，有些信用卡才RM10k, 银行就当信用卡commitment是一个月RM1000，信用卡就占据LSR 20%，吃着你的借贷能力。所以这个LSR 各位也要注意下，要想办法拉高，不外乎增加收入，或者清掉commitment比较高的项目。若有文件证明你的收入的确有增加，最好也呈上去，例如租约，投资收入或兼职。
中贷款Reject的第三个主因，也是最多新手买产业中reject的原因，就是 没有任何贷款。 CCRIS和CTOS是两个最主要的Credit Checking，你可以去央行那里免费print一份CCRIS，一看下去都是空的话，那么你要有心理准备你的case是很难pass了。
银行借贷出去，要看过往的记录track record，没有这个track record银行就没有办法评估你的信誉，无法评估信誉就宁愿不借给你，而你又没有贷款又无法建立你的记录。这是一个鸡蛋跟鸡的问题。要解决这个问题，就要首先找到一个贷款让你过关，然后等一段日子后就有记录了，到时你就可以顺顺利利继续借贷。以前的玩法是拿定存证明自己有足够的财政能力拿下这笔借贷，而且是要其他银行的定存，但是现在这招银行开始不接受了。
Banker的另一招就是看哪家银行目前在开水喉批准贷款，银行在任何一个时期都会开和关水喉，有些银行的方针是发展房贷就会开水喉积极招人，有些银行房贷部门太多烂账就会关水喉。有时Banker还会看银行的Branch去Submit你的case。有些小镇的branch的quota比较难填满，就唯有塞这个case过去试一试。不过你一旦建立了比较好的记录，不论哪个银行都会欢迎你的，尤其是当你的CCRIS很多个0的时候。
CCRIS的0代表你没有拖欠还款，有个1就是说你拖欠了这个贷款1个月，2就是两个月，以此类推。若你的CCRIS有3或4，那么你就很难借贷了。请照顾好你的信誉，不容易重建和累计。还有就是要注意评分特别高的信誉，有些银行因为得分太高而直接reject被给与考虑，原因是他们觉得这种case要么不是很多贷款（当贷款多的时候评分就不美），track record不够多资料；要么就是骗子，两个都不是值得冒险的理由。
Track Record中规中矩，而且CCRIS很多个0是这些银行最喜欢的客户。我曾经看过，有个case是申请者有过千万的cash，银行直接reject贷款，原因除了没有任何贷款，申请者更无法交代这笔过千万现款的来源，银行是怕死的，他们不会冒险去处理这种case。
第四种情况中rejection，就是每个银行都有自己的内部规定禁例。有时，你的case是完美的，但是你要买的产业不是这家银行想要的，你还是会中Reject的。有些银行，是不喜欢High-Rise的，这家银行是绝对不会批准你买的High-Rise，不论你的case多么强都不会做。
有些银行不会支持中caveat的产业，因为他们无法知道你要消耗多久时间去处理掉这个caveat。当然，有时银行还是会批准你的贷款，不过请三思，银行都会放个期限让你execute Loan Agreement，超过了你就要负责Penalty。
还有，最近我和Bank Officer聊到，很多所谓的Service Apartment的地契都是商业的，那么银行为何会批准？呵呵呵，关键就在于 Valuer。若Valuer说你的产业是Residential，那么你的Loan就可以批准，恭喜你。但是如果你的Valuer说那里超过50%都是商业用途，那么到时银行就没办法批准你的Loan，因为你的是商业用途而不是住宅用途。或许你觉得Service Apartment现在反正住人都没问题，不过世事难料，10年后当你要脱售，而那里又大部分已经拿来做Office 或Airbnb，那么你就好自为之，你的潜在买家就会拿不到residence的loan，直接影响你的交易。
银行贷款的种类我就不谈了，有很多种例如semi-flex, flex和fixed的，这些银行会慢慢解释给你听。反而很多人，应该知道下银行的利息是怎样计算的。银行利息是随着Bank Rate，也就是说个别银行的利率来计算。理论上来说，一家银行的风险，产品构造，资金成本，客户群和剩余资金都是影响Bank Rate的因素。有些银行可以offer比较低的bank rate，因为他们的资金来源比较便宜。这方面你可以google下看看各大银行的Bank Rate。银行利息，都是floating的，也就是说，如果银行BR改变，那么利息也会改变，例如 Bank Negara升息，那么银行也会跟着调整加息，供期就会增加。另外一种则是Fixed rate，而目前只有一个金融机构有Fixed Rate: AIA。AIA是家保险公司，对风险最敏感也是最难借的就是AIA，这种Fixed Rate一借就是几十年都一样的还款，即使银行升息或降息都不会有任何变动。大家还记得1998年吗？银行利率可以超过10%，也就是现在的2倍多，你的供款就会增加2倍，从RM1k变成RM3k。所以有些人要拿Fixed Rate做风险管理。
还有，当你的贷款批准后，银行都会强制你买一份保险，这个保险就是MRTA, Mortgage Reducing Term Assurance. 这份保险是保障你有任何意外发生时，你这份贷款可以settle。MRTA顾名思义就是reducing的，也就是说保障的数额随着你的剩余的供款而减少。银行都通常会把这个MRTA 加入到你的贷款总额，然后算在利息那里。但是请你记住，这个MRTA不是强制性需要的，虽然银行会这样说。你可以买一份Mortgage Level Term Assurance (MLTA) 来保障自己，这份MLTA是一份和你产业挂钩的保险，当你发生意外时，这份MLTA就会先赔偿你剩余的贷款数额，然后有剩余的数额将直接给你的受益人。MRTA的坏处在于，当你卖掉你的产业时，你的MRTA就会直接失效，无法转移到其他产业，而MLTA则可以转移到其他产业。万一你脱售你的产业，MLTA还是会跟随你。两者之间，MLTA是每个月供款，而MRTA则通常一次过付清。我通常都会建议人家拿MLTA， 或者干脆买一份人寿。
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以上就是Part 2，大家不妨交流下。写得比较长，希望大家不会介意。
Part 3 我会分享 产业内部和装修的事，大家有什么想知道，也可以回复，好让我能够整理后帮大家解答。
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