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Part 2 -- 借贷的疑难

很多人都问,如何拿到贷款买屋子,然后一直看到很多贷款中Rejection。在这里,我先和大家说说,我自己也曾经单枪匹马跑去银行,也是什么资料都没有,也经历过那种被人reject的阶段,而且还是没有正式submit就被Reject的阶段。现在我能够拿到条件最严格的AIA都不是问题,所以我在这里分享下我的看法,欢迎大家交流。

我建议大家最好找一个可靠专门做Loan的Outsource Banker去处理,这Banker必须可靠,而且都不会在前面和你收钱,很多outsouce banker都是对银行收钱。

通常买屋子,大家都只顾着买的部分,就好像我说的Part 1,但是现在大部分人都不会用cash买,即使有cash也不会这么做,知道为什么吗?因为现在LHDN把所有的系统都Link起来了,不像以前拿着一大袋现金买产业都可以过关,现在的系统不止Link 印花税,SPA合同,还Link去了银行系统,只要你用cash买东西,一下子就会被查到,LHDN的人很快就会上门找你。

所以买屋子的第一步,是规划好自己的税收,要报上足够的税务。很多人以为少报或不报就没事,用我的顾问那句:不是不报,是时辰未到。时辰到了,你还是要还税的。也有人建议,不如一次性一年报多多,然后不就没事?LHDN不是傻得,当你报税不正常时,尤其是波动越大就越容易中查。报税有了第一年,到了第二年就要继续报,直至你去世为止,而且上下波动最好不要超过30%,比如今年报100k,明年就别乱报50k,否则很快中查。

税务方面记得妥当安排,这是买产业的第一步,建议找一个税务专家去处理,每年RM1500-2000左右,这个税务专家若能帮忙省税,这笔钱就绝对物有所值了。

有些人,为了买产业,不择手段,说能够处理税务,能够做文件过关,能够找银行支持,拍下心口说你的case一定没问题。但是请你三思,有问题的会是你,不是他。中抓的是你,LHDN有权利要求你翻查7年前的税务账目,并且要求你乖乖解释当中的差别。没有报税,那么我建议你先去报税,规划好你的税务再来买产业。

大部分的申请者都会卡在这个第一步,因为税务没有好好处理,没有报税银行是绝对不会批准你的Loan,即使拿到Letter Offer也没用,因为LHDN还是会查你。

除了没有报税,就是报税不足拿不到Loan,这是第二种中rejection。很多人为了节省税务,把税务都省下,报越少越好,然后跑去买产业。就好比报了RM60K的税务,每个月RM5000的收入,就急着买RM500k的产业,然后名下又已经有了车贷,信用卡,PTPTN等等的commmitment,一算下去Loan Service Ratio (LSR) 早就超过了70%,也是会中reject的,不过通常Banker都会建议先清还那些占很大比例commitment的loan,例如信用卡,有些信用卡才RM10k, 银行就当信用卡commitment是一个月RM1000,信用卡就占据LSR 20%,吃着你的借贷能力。所以这个LSR 各位也要注意下,要想办法拉高,不外乎增加收入,或者清掉commitment比较高的项目。若有文件证明你的收入的确有增加,最好也呈上去,例如租约,投资收入或兼职。

中贷款Reject的第三个主因,也是最多新手买产业中reject的原因,就是 没有任何贷款。 CCRIS和CTOS是两个最主要的Credit Checking,你可以去央行那里免费print一份CCRIS,一看下去都是空的话,那么你要有心理准备你的case是很难pass了。

银行借贷出去,要看过往的记录track record,没有这个track record银行就没有办法评估你的信誉,无法评估信誉就宁愿不借给你,而你又没有贷款又无法建立你的记录。这是一个鸡蛋跟鸡的问题。要解决这个问题,就要首先找到一个贷款让你过关,然后等一段日子后就有记录了,到时你就可以顺顺利利继续借贷。以前的玩法是拿定存证明自己有足够的财政能力拿下这笔借贷,而且是要其他银行的定存,但是现在这招银行开始不接受了。

Banker的另一招就是看哪家银行目前在开水喉批准贷款,银行在任何一个时期都会开和关水喉,有些银行的方针是发展房贷就会开水喉积极招人,有些银行房贷部门太多烂账就会关水喉。有时Banker还会看银行的Branch去Submit你的case。有些小镇的branch的quota比较难填满,就唯有塞这个case过去试一试。不过你一旦建立了比较好的记录,不论哪个银行都会欢迎你的,尤其是当你的CCRIS很多个0的时候。

CCRIS的0代表你没有拖欠还款,有个1就是说你拖欠了这个贷款1个月,2就是两个月,以此类推。若你的CCRIS有3或4,那么你就很难借贷了。请照顾好你的信誉,不容易重建和累计。还有就是要注意评分特别高的信誉,有些银行因为得分太高而直接reject被给与考虑,原因是他们觉得这种case要么不是很多贷款(当贷款多的时候评分就不美),track record不够多资料;要么就是骗子,两个都不是值得冒险的理由。

Track Record中规中矩,而且CCRIS很多个0是这些银行最喜欢的客户。我曾经看过,有个case是申请者有过千万的cash,银行直接reject贷款,原因除了没有任何贷款,申请者更无法交代这笔过千万现款的来源,银行是怕死的,他们不会冒险去处理这种case。

第四种情况中rejection,就是每个银行都有自己的内部规定禁例。有时,你的case是完美的,但是你要买的产业不是这家银行想要的,你还是会中Reject的。有些银行,是不喜欢High-Rise的,这家银行是绝对不会批准你买的High-Rise,不论你的case多么强都不会做。

有些银行不会支持中caveat的产业,因为他们无法知道你要消耗多久时间去处理掉这个caveat。当然,有时银行还是会批准你的贷款,不过请三思,银行都会放个期限让你execute Loan Agreement,超过了你就要负责Penalty。

还有,最近我和Bank Officer聊到,很多所谓的Service Apartment的地契都是商业的,那么银行为何会批准?呵呵呵,关键就在于 Valuer。若Valuer说你的产业是Residential,那么你的Loan就可以批准,恭喜你。但是如果你的Valuer说那里超过50%都是商业用途,那么到时银行就没办法批准你的Loan,因为你的是商业用途而不是住宅用途。或许你觉得Service Apartment现在反正住人都没问题,不过世事难料,10年后当你要脱售,而那里又大部分已经拿来做Office 或Airbnb,那么你就好自为之,你的潜在买家就会拿不到residence的loan,直接影响你的交易。

银行贷款的种类我就不谈了,有很多种例如semi-flex, flex和fixed的,这些银行会慢慢解释给你听。反而很多人,应该知道下银行的利息是怎样计算的。银行利息是随着Bank Rate,也就是说个别银行的利率来计算。理论上来说,一家银行的风险,产品构造,资金成本,客户群和剩余资金都是影响Bank Rate的因素。有些银行可以offer比较低的bank rate,因为他们的资金来源比较便宜。这方面你可以google下看看各大银行的Bank Rate。银行利息,都是floating的,也就是说,如果银行BR改变,那么利息也会改变,例如 Bank Negara升息,那么银行也会跟着调整加息,供期就会增加。另外一种则是Fixed rate,而目前只有一个金融机构有Fixed Rate: AIA。AIA是家保险公司,对风险最敏感也是最难借的就是AIA,这种Fixed Rate一借就是几十年都一样的还款,即使银行升息或降息都不会有任何变动。大家还记得1998年吗?银行利率可以超过10%,也就是现在的2倍多,你的供款就会增加2倍,从RM1k变成RM3k。所以有些人要拿Fixed Rate做风险管理。

还有,当你的贷款批准后,银行都会强制你买一份保险,这个保险就是MRTA, Mortgage Reducing Term Assurance. 这份保险是保障你有任何意外发生时,你这份贷款可以settle。MRTA顾名思义就是reducing的,也就是说保障的数额随着你的剩余的供款而减少。银行都通常会把这个MRTA 加入到你的贷款总额,然后算在利息那里。但是请你记住,这个MRTA不是强制性需要的,虽然银行会这样说。你可以买一份Mortgage Level Term Assurance (MLTA) 来保障自己,这份MLTA是一份和你产业挂钩的保险,当你发生意外时,这份MLTA就会先赔偿你剩余的贷款数额,然后有剩余的数额将直接给你的受益人。MRTA的坏处在于,当你卖掉你的产业时,你的MRTA就会直接失效,无法转移到其他产业,而MLTA则可以转移到其他产业。万一你脱售你的产业,MLTA还是会跟随你。两者之间,MLTA是每个月供款,而MRTA则通常一次过付清。我通常都会建议人家拿MLTA, 或者干脆买一份人寿。

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以上就是Part 2,大家不妨交流下。写得比较长,希望大家不会介意。

Part 3 我会分享 产业内部和装修的事,大家有什么想知道,也可以回复,好让我能够整理后帮大家解答。

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