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这是我对地产的简单回顾。前几天和建筑商朋友聊地产,大家都有谈到目前地产比较冷淡,要开盘都比较困难,销售是一个问题。我就想到,其实地产并不困难,难在现在的发展商太多,不停制造太多的供应把市场搞乱,同时又一大堆的所谓“地产大师”受聘鼓吹投资,是的,很多其实只是发展商的其中一个推销桥梁。让我在这里和大家分享下投资地产的正道和歪路。

大家都说地点很重要,地产投资就是地点,地点和地点。发展商也如是说他们的地点是最好的。但是大家可否想过,到底哪些地点才是最适合?用做生意的眼光,如果你是发展商,你的原料是土地,那么你就要找最适合的原料加工卖出去赚钱。如何知道土地是不是好的原料?那么就要看地方政府的规划了。每个地方政府都有自己的发展大蓝图,DBKL有Plan 2020,MPSJ/MPAJ/MBPJ等等有Rancangan Tempatan,这些发展大蓝图,清楚记载了每个区的发展规划,例如住宅区,工业区,商业区,绿色区,学校,公用事业等等。依据每个区不同的需求,地方政府会根据这些规划,提供不同的服务,好像巴士线,交通,绿化,停车位等等,而且这些规划直接影响到人口密度,若住宅区,那么就需要有多少个入口,多少个出口,不然一到上班时间就塞到半死。还有,工业区要远离住宅区多远,而商业区要有多大,就要看住宅区有多靠近。大家都不想买到坟墓旁的屋子,所以记得去看看RT附近是否有规划为坟墓。很多房产投资者,连地图都不会看,那么记得花少许钱,做一份Valuation Report,就会看到这些分析。

有些发展商,本来买地要发展mixed development,前几年mixed development很红,发展商补差价把土地转换去商业用途,商业用途的好处除了提高土地价值,还给与一个更高的plot ratio好让发展商能够建立更多的单位,不过市议会的条件之一通常都是要发展商出钱扩充交通,以便交通得到舒缓。后来,当市道不好时,这些mixed development就会遇到麻烦,发展商有两种选择,要么卖了土地,要么在土地发展。所以前些日子,大家看到很多所谓的‘service apartment’,要认真去看到这些公寓的地契种类,很多都是商业地契。商业地契的影响很大,详情可以往下看。

除了Marco大因素,大家也平时要注重Micro小因素。买产业,要看哪个category,商业,工业或住宅有不同玩法。我就拿 Apartment 来讲解。为何Apartment?因为Apartment可以玩的花样其实很多,也比较容易看得到。我不喜欢新的公寓,因为我无法看到隔壁邻居是怎样的人,整个社区是怎样的环境。一个不幸运,可能买到的新区大部分都是拿来投资的,整栋楼都是爱理不理的业主,到时就看到一大堆问题,包括管理费没清还,外劳租户,丢空的单位,乱丢价钱的业主。还有,管理层也很重要,管理层的权利其实非常大。一个好的管理层,会不停地为整个apartment增加价值,反之,一个糟糕的管理层,除了年久失修,还是就是无限的争论,一直烦着整个公寓。如果管理层和社区是整个公寓的软件,那么硬件设备就是公寓的设备,好像泳池,保安,游乐场,健身室等等。有些公寓,甚至有自己的mamak档口,burger档口,24小时零售店。公寓附近的巴士站,便利店,LRT/MRT,还有小贩中心,全部都是为公寓加分的一个因素。这些Micro因素通常都是肉眼可以看得出的细节,大家不妨多家留意这些小小的细节。还有,先前我们说过Service Apartment,这些service apartment通常都是Commercial Title,这个一定要注意,因为到时单位要支付的水电单,网络费,地税和门牌税,全部都是按照 商业用途 来付款,到时租户住进去了,倒回来问业主为何电费那么昂贵,支付的是商业价格,你就要自己自求多福了。商业用途,照道理只能用于商业用途,而不是住宅,若你的邻居拿service apartment做Airbnb或办公室,可能你也无可奈何,因为在地方规划时,地契用途已经注明了用途是 商业,包括酒店和办公室,到时陌生人进进出出,设施烂得很快,你要投诉也无门。

买Apartment最怕遇到什么?不是鬼屋,不是外劳更不是漏水。最怕是遇到management跑路/form不起来或烂的management。Management跑路了,留下一大堆手尾要收拾,这时新的management就很关键了。一个专业的management,天不怕,地不怕,很快就会组织起来迅速恢复元气,不过通常这些是例外。比较可能出现的情况是,form到烂的management,因为那些吵的最大声的通常都不是有能力的人。这群烂的JMB,除了成员知识匮乏,最严重的就是 争论。人是一个Ego的动物,而有些小业主是很鸟的人士,这些人士我们称之为“白目”,既没能力也不想要进步又不要人家进步。他们加入committee多数处于一些满足自己虚荣心的幻想,真正要做事起来就多多话。发生了management 跑路那么严重的事,这些人都会从头到尾去评论一番,但是真正做事的时候就会阻挠其他人。专业知识0,做事能力0。他们一直碰钉子,碰钉子多了就拍拍屁股走人,到时又再组织过新的management,直至有能力的人当选为止。而这些烂的management,除了三番五次无理地追讨欠款,还无法做出一个账目,甚至连资料都会弄丢。最后,每天就告诉住户没钱,每天推卸责任,每天无理地追加欠款。唯一能解决的办法,就是换上好的management。

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以上就是Part 1,关于买房地产的细节。大家不妨提出意见交流。

Part 2 我会分享借贷的部分。大家有什么问题可以先放上来,到时我再写写。

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