MQREIT(5123.KLSE) 发布了1Q2020 季度报告，先看数据：
-Revenue上升1.2%，从2019年同季度RM41.7mil上升至1Q2020 RM42.2mil-
-Net property income上升1.29%，从2019年同季度RM32.4mil上升至1Q2020 RM32.8mil
-Distributable income per unit上升2.2%，从2019年同季度1.81 cent(RM) per unit上升至1Q2020 1.85 cent(RM) per unit
1.2% Revenue提升显示公司没有突破型增长，季度报告中提及Revenue的提升贡献于Menara Shell, Wisma Technip and Tesco的收益。可是根据2019年报，MQREIT最大的问题分别是1）platinum sentral的低出租率（occupancy rate 2019:84% / 2017:98%）以及 2）QUILL BUILDING 5 租户IBM提前结束租约，目前空置中。看来这两项问题都没被解决。文告中提及，1Q2020 录得90.5% occupancy rate，平均租约期限为4.65年（WALE）
office over supply就不多说了，klang valley office over supply已经是好几年的问题了。
MQREIT已经完成2020到期债务再融资（RM335mil），所以在2020财政年内，公司再没有债务到期，没有融资危机。目前债务中54% 属于浮动利率，在OPR下滑下，预计下季度能节省大约RM550k利息支出。预计2Q2020，distributable income per unit 1.897cent(RM)per unit，若派发90% distributable income，加上这季度的收益，预计股息为3.367cent(RM)per unit，保持今年2月派发的股息3.37cent(RM)per unit。
以目前的股价来看MQREIT的股息率Dividend yield大约为9.35%，非常吸引。可是dividend yield高并不是公司成长，而是股价滑落，两者有别。
必须注意的是，2020年财政年，19%租约将期满（以出租面积计算）当中0.35%租约已在1Q2020续约，公司正积极谈判剩余租约，必须注意的是1.52%于2Q2020期满，0.76%将于3Q2020期满，16.34%将于4Q2020期满。
若2Q的1.52%不续约，distributable income per unit将下滑至 1.87cent(RM)per unit，可是怎样都好，还是高于1Q2020的1.85cent(RM)per unit，那是由于finance cost节省导致。
可是若来到4Q2020，若所有剩余的期满租约都不续约，则distributable income per unit将下滑至 1.55cent(RM)per unit
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http://vitamincash.com.my/mqreit5123-klse/
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