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網上流傳一幅相片,內容這樣寫的:「為什麼要買樓?史上最深套路,你將錢存入銀行,你不買樓,你的存款就會被銀行借給別人買樓,最後你住人地用你的錢買返黎既樓,仲收住你份租,仲用你交房租既錢還貨款。」


內容十分有道理,亦是過往至少十二年所發生的事情,置業者的成功的確靠這套路,香港物業令不少人致富。不過看完之後,有幾點想補充一下。

其實不止買樓,做什麼生意也是這個套路。成功人士總是少數,記得曾有KOL問一個問題,你認為這世上「把錢借出的人」多?還是「問人借錢的人」多呢?好多人立即想到債主與債仔的關係,認為當然是債主少,債仔多吧。其實非也,這世上最多人把錢借出,只不過收取極低利息,亦得不到債主的身份,因為大多數人都把錢放銀行,銀行就把他們的錢借出去。這些“大多數人”當然難以成功。

這個套路說少了一點,何解這至少十二年會行得通,因為息率與銀紙貶值。若國債息率回到80年代的15厘高息,按揭息率達20厘,相信是存款者勝。加上這些年銀紙貶值,今天借500萬,數十年後償還的500萬已不算什麼,銀紙貶值的好處於債仔一方,零和遊戲下,價值從「把錢借出一方」處損失掉,這些也是這套路的威力。

這套路還能否繼續呢?其實這裡未有提到風險,「把錢借出一方」唯一好處是風險因素的考慮。問人借錢者,即使置業也好,做生意也好,需要承擔相對大的風險,包括大幅加息、物業價值下跌、租務市場問題、生意不景、通縮等,這些年這套路得以成功,皆因這些潛在風險都沒有發生,倒後境看起來自然英明神武,但其實這並非必然。

出租物業也可以算是一盤生意,只不過這盤生意於香港住宅環境下,由於供求長期失衡,變相是一盤穩賺的生意。於一盤穩賺的生意上放任舉債,倍大贏利,風險因素自然被輕視,成為必勝套路。若放到其他地區,或其他生意上,恐怕不行。

其實這套路於非住宅物業已開始出問題,上年開始香港經濟出現負增長,失業率颯升、疫情持續、在家工作等因素,地舖或辦公室業主開始感到壓力。未知日後這些負面因素會否擴展至樓市,破壞了這套路。

文章連結:蘋果日報

 



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