SUNREIT (5176) SUNWAY REAL ESTATE INVESTMENT TRUST投资者分享会重点
在我们之前出席了 SUNCON 的投资者分享会后，近期内我们也有机会接触到 SUNREIT 这家公司，以下则是 SUNREIT 在分享会中所提到的一些行业重点，就算没有部署也可以参考一下行业内的资讯。
从上市以来，SUNREIT 已经有高达 RM 2.4 Billion 的资产纳入到旗下的产业组合内，基于公司的发起人（“Sponsor”）是 SUNWAY 集团，因此在 SUNWAY 释放价值的时候 SUNREIT 将会有优先权拿下这些资产，目前 SUNREIT 潜在会收购的产业就有 Sunway Velocity Office、Sunway Velocity 和 Sunway Giza Shopping Mall。
市场上对于发起人或许不太敏感，但是我们之前就有经历过一个案例（A 公司，也有银行业务），该发起人通过产托市场价值的办公楼的出租率实在是堪忧；而 SUNWAY 却实实在在的拥有自己的商城品牌，据说该公司提高租金或者保留租户也有一定的手段，是本地内比较优质的一家产托。
说到租金的话，个人会比较看重 Rental Reversion Rate（“RRR”），说白了就是公司提升租金的能力 – SUNREIT 在疫情前的商城和办公楼资产都能达到中单位数（约 4.0% ~ 7.0%）的 RRR，不过当问及管理层如何看待接下来的市场的话，管理层预计接下来的 RRR 会比较扁平化，在这样的经济环境之下却是是比较难以提高租户的租金的。
目前来说，SUNREIT 仍然有给与部分的商城租户租金的回扣，不过在我国的 Phase 3 复苏计划开始后，预计该回扣会逐步降低，接下来几个季度应该会持续看到 SUNREIT 的业绩恢复。
以 SUNREIT 作为参考，如果说该公司都难以在接下来的市场中提升 RRR 的话，基本上这也会反映在其他的产托上，所以二线的商场型产托是我个人会避免的一些投资选择。
最近我们除了看到 KIPREIT 有意从纯商城型产托转到多元化的产托，将工业类资产纳入投资组合中之外，早已将自己定位为多元化产托的 SUNREIT 也有 “TRANSCEND 2025” 的计划，有意将工厂、物流枢纽（“Logistics Hubs”）、数据中心、电子商务仓库等资产纳入旗下的产业组合内，公司也放眼会在 2025 年达到 RM 13.0 Billion ~ RM 15.0 Billion 的组合价值。
不过，TRANSCEND 2025 是公司在疫情前就定下的计划，如无意外的话公司会在接下来拟定新的 2025 计划，暂时来说新类型的产业应该会占公司总资产的 15.0% ~ 25.0% 之间。
相信很多投资者都有想过 SUNREIT 是否会将旗下的产业按类别再分拆出来释放价值再上市，从管理层的言语中预计他们在短期内没有这种计划，整体上 SUNREIT 给人的感觉还是相当的稳打稳扎，符合了 SUNWAY 多年来的形象。
有趣的是，公司的融资费用自 2011 年开始就处于下跌的趋势中；而且公司目前有约 62.0% 的债务是属于流动性利息债务（会随着利息涨跌而调整），基本上是会令公司受惠于目前的低利息环境的，至于美国会不会因为债务上限问题而陷入负利息（就好像当时欧洲的 LIBOR）的情况就不得而知了，再加上公司的债务 WALE 是 2.6 年，可能在这期间公司也会想办法将部分的债务锁定为固定利息，在接下来经济复苏且升息后的环境继续以低融资成本运作。
当问及办公楼的市场时，其实办公楼市场在疫情之前就已经开始面临了不少挑战，不过在疫情期间办公楼产业的情况是比商场和酒店类的产业更稳定，短期来看在家工作（“WFH”）预计不会对办公楼市场带来巨大的冲击，不过长期的话可能会有影响。
公司目前也有 30.0% ~ 40.0% 的租凭将会在 2022 年到期，根据公司本身的产业素质相信要翻新租凭协议是不会太难的，不过就好像我们刚才提到的那样，要提高 RRR 的话依旧是非常困难的，不是短期内可以做到的是。
SUNREIT 旗下的产业也有部分为主租凭（“Master Lease”）的类别，即单出租给一个客户，比如说公司的教育类产业（大学）就是 10 年的租凭合约，每年可提高 2.3% 的租金，而医疗型的产业则是 3.5%，相对来说是比较稳定的。
公司也有打算翻新他们旗下的 Sunway Resort，这也是公司在近期来比较大型的 Asset Enhancement Initiative（“AEI”），即投入资金来改善产业的外观和价值，因此在经济复苏后，SUNREIT 是会受惠于其中的。
最后，公司也有意要打造自己在 Sunway City 的 “生态圈”，即除了将这块区域转变为游客来到马来西亚 “必到” 的区域之外，也希望可以将其打造为商业的圈子，提高综合在 Sunway City 区域内的产业价值和租金收入。
虽然马来西亚上市的产托有 15 ~ 17 家左右，但是实际上高素质的产托来来去去就有那么几家，其中 SUNREIT 就是其中一家。个人虽然没有打算部署 SUNREIT，不过有兴趣要找产托的公司还是可以留意 SUNREIT 这家公司，确实是非常不错的。
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