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说到KIPREIT这家公司,相信对于天哥的长期读者都不会陌生,毕竟在几年前那些5星级产托犹如IGBREIT,PAVREIT等辉煌,股价全部在天花板,前景则好像无敌欣欣向荣的时候,天哥却跑去投资这家默默无名刚刚上市不久的产托KIPREIT,当然,或许大家对他的印象还停留在曾经的稳定2-3线的商场产托,但是打从去年创办人离世后,老板娘就没什么心思经营了,而这两年在股坛非常活跃的HEXTAR老板DATO’ ONG CHOO MENG则看准机会,成为了KIPREIT的大股东,才有了今天的发展。。

不过这些剧情就不多谈了,我们还是关心下自己的钱包更好XD,那么最新公布的这个收购案,对于KIP股东来说,是好事还是坏事呢?我们一起来探讨吧。。

根据最新的消息,KIPREIT会向HEXTAR子公司收购他旗下三家工厂,然后再回租给HEXTAR的子公司,租约会从完成交易后算起15年,这三家工厂的总价值为7870万,我们来看看这三家工厂的一些资讯。。

产业的时常价格分别是2700万,2380万和2810万,根据说法,产业2和3都会分别以100k折扣价格来收购。

然后这个是三家工厂的租金,上图是算月的,所以年度计算的话,就是大概产业买入价的6.5%了,然后第四年开始起租金13%,第7年再起13%,第11年再起13%,整合来算,其实却是是一个不错的deal。(如果整个合约是跑完的话)

可能大家对这么大的数额看不太明白,天哥就用比较人话的讲吧,这个deal,就是你买一间屋子270千,然后已经可以确认15年租约了,第一年开始每个月租金1462,然后每次租约结束都加租13%,这样大家有比较清楚了吗?XD,总的来算,其实这个收购案是还不错的,因为按照哪个区域的参考,租金yield会是6-7.34%左右,所以以6.5%作为租金数额并持续加租,其实还是一个不错的Deal,前提是15年回租的公司没任何变化而倒闭或者什么,不过也不需要特别担心,因为。。

这种大型的收购,一般上都会有gurantee的,不过太多字了,就费事解读了,大家自己去读吧,天哥还是讲解下数目字比较好XD。。

KIPREIT去年的股息为6.84sen,假设我们算容易一点,放在6.5sen来算,他的产业回报率为7.38%,这次的收购是6.5%来算,正常算法,是会导致每股的净股息被稀释,如果公司是选择以融资的模式的话,那么就会直接对每股股息有正面的帮助,只是说,gearing就会被弄高,也不是一件好事,那么大家猜猜这次的资金来源是哪里?


这次的收购资金由95%都是来自于私下配售或者bank borrowing,他没有很明确的说明,但是具体来说,就是如果私下配售搞得定的就直接搞定了,毕竟HEXTAR老板应该很有意思增持KIPREIT的股权的。。

这个是这次的计算,也就是完成稀释后对于每股的NAV会稀释了2sen,gearing也会有所变化,去到39.1%,但是还算处于可以接受的范围,天哥也认为这次的收购对于KIPREIT来算是好事,虽然说会稀释了一点,但是纳入了工厂的资产,也变相让KIPREIT更多元化,属于好事一桩,但是后续应该还会有仓库资产被纳入组合,哪个时候就可能导致gearing超过安全的级别了,也是需要特别注意的。。


KIPREIT(5280)
股价:RM0.88
DY:6.99%

总结来说,这次的收购案虽然不会对KIPREIT的股息有什么帮助,更像一个把煎饼弄大一点料多一点,但是多一点人分的玩意儿,对每个人分到的煎饼数量并不会太大影响,但是由于增加了产业在组合,也多元化了组合,其实对于产托的稳定度是有所提升的,然后值得注意的是,虽然说短期内不会对dps带来帮助,但是由于他每3-4年就会加租13%,平均来算也是每年有个3-4%的租金增长,那么长期而言,对于产托的DPS是有正面的帮助的,但是由于这个产业的收益只占目前组合的7%左右,所以其实不会对整个组合带来太大帮助或者效益。

目前KIPREIT的dy虽然算起来有7.x%,但是如果扣了witholding tax后,其实就是剩下7%不到,加上这次的产业收购稀释后,其实他的价位也算是属于合理的范围了,对于天哥来说,这次收购案并没有特别吸引的地方,所以也不会特地去追进更多的股票,就是稳稳抓紧自己的票,每次收到股息再看要不要reinvest还是选其他更具吸引力的产托就好了,目前IGBREIT,SUNREIT等等,其实价位比KIPREIT更具备吸引力,当然,近期天哥也发现了一只新宠,不过今天就不分享了,有机会我们再聊吧,希望今天的分享,能够让各位KIPREIT的股东可以更明白这次收购案带来的效益到底有多少咯。。

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HAPPY INVESTING
BY ~ 第一天
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