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天哥星洲专栏 : 001. 连房产投资也可以跃然纸上了?

 “利息又再升了,看来我距离买房目标又远一步了”,某读者跟天哥道。于是天哥就问他,你现在不是住得好好的,为什么就这么坚持一定要买房呢?这句话仿佛让这位读者错愕,他想了好一阵后回复说:“我也不知道,我从小就一直听长辈说要买房,就算自己没用到,也可以拿来出租赚取租金帮补供款,那么将来真的成家立业后,也可以回收那个房产,而且剩下的供款可能就不多了,毕竟现在不买,以后需要才再买可能就会更贵了。“

买房一直以来都是我们华人的传统“文化”,相信许多人从小就被灌输了很多关于买房的想法,即便本身根本没有额外的居住需要。所以我们不难发现,很多新的项目虽然卖得也算不错,但是即便已经拿了钥匙,空置率还是非常高,尤其是较外围的地区。以上述读者为例,如果他本身并没有居住需要,而是单纯担心将来需要的时候买不起,当提前存点钱而已,那么其实会有更好的选择。

天哥的想法,存钱是肯定不会错的,买入优质资产,也是我们长期下来让财富起码保值的一种做法。长辈也没说错,房地产确实是好的选项之一。只不过随着时代进步,我们的选择已经逐步变得更多,就以收租房地产为例,以前我们必须买入一家房地产,装修完毕并找地产中介寻找租客,然后每个月期待租金的到来。幻想时,我们可能会觉得就是坐着摇脚等租金收入,但是具体做起来时,反而像一门生意,租户不还租每个月要催,又或者房子漏水或其他问题,甚至空置找不到租客被逼便宜租等,烦恼绝对会比想象中大很多。

但是,如果付出了一定的代价可以带来足够高的效益,那么也是一个不错的方向。只不过就目前大马的房地产市场而言,除非我们把它当成一门生意去经营,并且持续“开分店”把更多的房地产纳入组合,否则单纯业余地想买间房地产收租一直供的,可能就是一项吃力不讨好的“工作”了。我们姑且来做个小计算:

以雪隆的一些公寓为例,比较常见的价格会是40来万至60来万不等。我们取一个中间的平衡以50万为例,就以简单装修+齐全家具,预算一个3万就好,然后律师费和转名费等等,总成本大概介于55万左右,就能带来1千500令吉至2千令吉的租金收入。我们再取个平均算1千800令吉吧,每个月需要支付的管理费一般上介于200令吉左右,再额外预算每个月100令吉作为全年维修或者其他门牌税用途,那么平均每个月的租金收入为1千500令吉。但是别忘记,房产中介一般上会收取1个月租金1千800令吉作为费用,因此业主的全年收益将会是1万6千200令吉,以总成本大约55万计算,租金收益率3%不到,比放定存高不了多少。而且这里算的是最好情况,完全忽略了寻找租户中间的空窗期。假设5年里换了2至3个租户,期间又有3至5个月租不出,那么整个算法就完全不一样了。当然,房地产是可以借贷投资,无需真的拿出55万成本,只不过借贷又会产生新的成本,那么就更难去计算了。

或许有人会觉得,房产也并不是全款买入,而且长期还有增值,所以还是有一定的投资价值。当然这个也是有一定的道理,今天天哥并不是想表示买入房产收租是一个错误的决定,反而天哥本身也有几家房产,有些也在收租中,所以对于房产收租,天哥并没觉得不妥。只是说以上述那位年轻人的例子,他其实有更好的选择,就好比房地产投资信托(REIT),简称”产托“,在大马已经有30年历史,PNB旗下的AHP在90年代已经上市。产托真正活跃的时期是2005年后,从AXREIT上市后,才陆陆续续有更多的产托上市,截止目前为止共有19家保持上市地位。

那么什么是产托呢?产托是集合大家资金一起联合投资房地产的一个管道,以拥有产业为主并借着经营此业务赚钱的公司或信托。而产托跟普通的房地产公司不同,由于它只是拥有房地产,并赚取租金收入与房产价格起落带来的资本得利,所以稳定性会更高,不像普通房产公司,要发展项目或建新的房产出售,涉及更高的风险。产托更像信托基金投资的一种,由专业的团队管理。跟传统信托基金不同的是,传统基金一般是投资股市,而产托则是投资产业,所以产托也被部分投资者称之为纸上产业,是一个让资金不足或不想麻烦的房产投资者也可以涉足产业投资的管道。

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在大马,产托公司必须把最少90%的营收派发给投资者,并根据股份的大小,各位投资者可以按照比例获得本身的租金收入。我们看看上述图表,租金回报率普遍介于5至6%不等。假设某位投资者同样投资了50万,在扣完所有的营运费用后,那么他全年的租金收入,将介于2万5千至3万左右(需支付税务约10%)。比传统产业方便之余,回报率也更高,加上如果旗下的房产增值,那么这些产托的价格在长期下来也会逐步反映,投资者的投资母金也会逐步增加,所以跟直接投资房地产没太大差别,而最低入场单位为100单位。以上图价位最低的37仙每单位为例,最低入场的门槛也才RM37,算上手续费也就50令吉左右,这是直接投资房地产无法做到的。而且关键是,一般上直接投资房地产,那些优质的地段通常都比较难入手,就算有,价位也会特别高,普通人根本就买不起,甚至买不到。反之产托我们不仅没有资金压力,而且还可以慢慢选,一些优质房产例如MID VALLEY、PAVILLION甚至SUNWAY PYRAMID,都可以随着大家各自的喜好随便挑。即便只有100单位,大家也是这些商场的持有者之一,每年都可以参与股东会议。如果价位不合适,也可以从每天的价格变化中耐心等待合适的价位,这是传统房地产无法比较的。
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以上述这位年轻人为例,如果他把打算买房来出租的计划改成买产托投资会如何呢?假设他头期只能付出5000,并且每个月供2000的资金去投资产托,然后把收到的租金全额投入进去,那么在30年后,他的这笔投资已经大概介于200万了。而且这里只计算6%的租金收入,并没有包括他这数十年来手中产托的增值,所以如果来到投资的角度,产托会比传统房地产多了许多优势。所以房地产是拿来住的,不是拿来炒的,要投资的,倒不如选一些真正合适的投资项目。

总的来说,最重要的不是我们投了什么,而是我们是否有确切的计划,然后跟着计划跑,并且持之以恒而已。投资致富从来都不困难的,只不过很多人却总想着走捷径,想要快速看到效益,才容易在投资这条路上原地打转而已。所以无论投资的是什么,最重要做好一件事,就是脚踏实地别尝试走捷径,并一步一脚印向前进,那么长期下来,一定会看到效益的。投资有时候并没有很困难,只不过很多人把简单的东西困难做而已,共勉之。

原文在星洲人VIP内容专区,以下链接为天哥在该专区的所有内容。。

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