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一直以来,当银行贷款率、存款利率偏低的时候,是比较适合规划购置房产的阶段。目前偏低的贷款利率预料将延续至2021年,或是经济走势较为明朗时才有可能调高,因此这个期间规划购屋是可行的,不需因为疫情而裹足不前。当疫情消退,经济恢复成长、产业市场可能走高,到时房屋价格就不是目前的水平了。

疫情未削弱置产购兴

虽然是在实行有条件行动管制令(CMCO)期间,不过根据国内主要商业银行贷款部的讯息,在这几个月提出房屋贷款的申请者相当多,连他们也感到意外。这些购屋者多数是提出贷款询问与申请,当中有些可能只是想了解情况,也有些是进行购屋规划。

再一次证明,疫情没有削减人们对购屋的兴致,有能力者仍大有人在。也许是我们不认识,导致会有先入为主的印象,总觉得这个时候怎么会有人想要购买房屋。

买家选择多  议价空间大

2020年产业市场将以平淡格局结束这一年,不论是一手或是二手市场,这一年基本就是买家的天地,他们有许多的选择,还有不错的议价空间。这一年交易比较不活络,也可以说考验房产业主的持产能力,有能力握持者不需降价求售,估计他们将是明天的赢家。

在行管令于2020年6月10日进入复原行管令(RMCO)期,在这一天之后,市场开始稍逐渐活络,人民可以跨州探访亲友、或是在国内小旅行。一些发展商新推出的房产计划,订金也相应提高,一定程度上反映市场开始恢复活力,人们出外办事、活动的范围也扩大,前往房产销售走廊看示范屋的预约显示开始增加,需要预约与遵守标准作业程序(SOP),避免同一时间有较多人涌入展销厅。

尽管复原行管令转回有条件行管令,已经进行购屋规划者的脚步并没有停下来,特别是在二手市场,必须在签署买卖合约的3个月内完成交易。

至于一手市场,也必须迎合发展商的规定,就是在支付订金的几周、或是多少个工作日内签署买卖合约,才能享有发展商提供的额外奖掖,当然个别发展商会制定不同的条例。

在我国,不论是西马或东马,都有一线或二线城市。在一线城市,人们对住房需求向来兴旺,就业机会多、高等学府也多,大专学生对出租房需求基本保持殷切,现阶段疫情严峻属例外情况。

这些年,城市化步伐没有放缓,年轻人进城找工作已经成为常态,预计未来10年城市化的脚步可能加速,到时人们对住房的需求将翻倍增加。

目前,除了少数几个州属,其他各州的首府都列为一线城市或一线都市。在一线城市或都市,房屋的价格可以是二线城市的一倍或不只一倍,胥视房产地点。不论是新屋或二手屋,未来的房产价格预测只起不跌。

房价涨跌因素
短期:融资  中期:土地  长期:人口

到底是甚么因素决定房屋价格的涨跌?未来哪些地区的房屋价格还会继续上升?根据产业顾问的看法,长期看人口、中期看土地、短期看融资。其中,城镇化排第一、第二是人口迁移、第三为拥屋规划升级、第四是住房质量提高、第五为经济成长、第六是家庭结构变化。

从拥屋规划来看,进入21世纪,人们追求高品质生活,住房消费转为对园林绿化、建筑材料的品质、追求智能家居、一体化装修等提出要求,以实现“住好房屋”的目标。

房屋质量仍有改善空间

严格来说,我国并不面临房屋短缺问题,但房屋质量仍有改善的空间。过去5年不难发现,面积较宽大的房产需求正逐渐上升,特别是900至1400平方呎的单位,反映在房产质量改善的基础上,人们重视社区功能完善、建筑面积较大的房屋/公寓。

城市倾向小单位

说到经济成长,人们的居住、消费水平与经济发展是同步的,国内外经验反映,经济发展会带动居民对居住的开销增加,对住房的消费带动力也会转强。

近年来,家庭规模持续小型化,产生出更多住房需求,当前家庭平均规模不断缩小,特别是城市的家庭,两三人单位有增加趋势,乡区情况则例外。

在接下来的10、20年,需求将偏向一线和二线城市集中发展;从需求类别来看,城镇人口增长需求基本集中在一线和二线城市。当高收入群体增加,他们对住房的消费能力及需求也相应提升。

生活费上升  收入追不上

当一个国家迈向高收入国发展,必须有购买能力高的国民,对大马人来说,生活费上升,可是收入并未同步增加,这是问题的最大根源,虽然中等收入水平继续超越通货膨胀,可是低收入的大马人,收入增加步伐缓慢。

此外,国内不同地区的人民,在资产的购买力也出现分歧,财务规划欠佳、家庭债务增长,加上一些地区房屋价格难负担,这些都是影响生活水平的主要因素。此外,低收入者与高收入者的收入差距,从2009年的8679令吉扩大至2019年的1万5354令吉,贫富不均形势恶化。

屋价仍不可负担

话说回来,大马人在房屋的拥有水平可以视为偏高,2019年达76.9%,只是可负担房屋仍是坊间、产业发展商及有关当局关注的议题,包括为可负担房屋发展计划提供辅助融资、推出“先租后买”(RTO)计划。

根据国库控股研究院(2019年)的报告,大马的房屋可负担水平已在5年前上升至5,世界银行2019年报告指出,只要中位数倍数(Median Multiple)超过3,就被视为难以负担,中位数倍数是用来衡量人民对房屋的负担能力或程度。

从18年前的4.1上升至5年前的5,足以反映大马的屋价大致上还是难以负担,主要原因包括屋价的上升速度或幅度,远远快于、大于收入的增长。

大马的中位数屋价从2012至2014这3年,复合成长率为23.5%,至于家庭收入的增长则是11.7%,明显比屋价的增幅减半。

大马人拥屋率微增

政府在2014年开始采取一些促使屋价降低的措施,只是对人民来说,他们在房屋的负担能力依然不足。

这些年来,房屋的拥有仍是人民关注的重心,特别是B40和M40族群,因此政府通过一些拥屋政策,协助人民特别是较低收入群购买房屋。

关于可负担房屋,可以解释为提供充足的住房,以应付人民的需求,必须是质量和地点理想、价格合理的单位。人民买了房屋后还有一些可供消费的收入,以购买其他必需品,这样才比较实际。

根据大马2019年家庭收入及基本便利设施报告,人民在房屋的拥有稍有改善,从2016年的76.3%家庭拥有房屋,微增至2019年的76.9%。以这个比率来看,可以视为偏高,一些先进国家例如加拿大66.3%、美国65.3%、英国65.2%,韩国只有56.8%。

各州拥屋率存差距

与此同时,在大马的各个州属,房屋的拥有比率存在差距,一些房屋拥有比率超过84%的州属分别是登嘉楼、砂拉越、吉兰丹、吉打及玻璃市;至于拥屋比率低于76%的州属/直辖区分别是纳闽、吉隆坡、雪兰莪、沙巴和彭亨。

政府采措施管控供需

过去20年,大马屋价走势与家庭收入的区别,其中2011至2013年最明显,屋价上升11.8%,家庭收入则是9.9%,主要是这期间多种类型的房屋价格是人民难以负担的。2001至2009年,屋价升幅(3.4%)比家庭平均收入升幅(5.2%)小。

为克服屋价升幅比家庭平均收入大的问题,政府实行一些措施以管控市场需求和供应,这些措施的效应可以从2014至2019这几年屋价上升6%、比家庭平均收入上扬6.3%稍低看出。

国人房屋负担能力改善

过去几年,大马人在房屋的负担能力已有改善,整体屋价平均下跌1%,从2016年的29万8000令吉下跌至28万9646令吉;同一时期,家庭平均收入增加4%,从2016的6万2736令吉增至2019年的7万零476令吉。因此,可负担的中位数水平从2016年的4.8下跌至2019的4.1,虽然逐渐下跌,可是2019年的数据反映,一些地区的屋价仍难以负担,不同州属、不同产业与不同收入群,情况显示有分别。

说到不同州属人民在房屋的负担能力,2021年经济报告书的数据反映,2016至2019年之间,布城、沙巴、吉兰丹、槟城和彭亨房屋价格被视为严重不可负担,到了2019年,只有两个州属——沙巴和砂拉越存在这样的问题。

同样的,在2016年有9个州属的房屋被视为难以负担,不过,到了2019年只有4个州属的房屋被视为难以负担。

此外,2019年8个州属的房屋价格被列为适度难负担,比2016年只有2个州属多,这是可喜的现象,反映人民在房屋的负担能力,已经在逐渐改善和提高。

至于M40族群在房屋的负担能力,在2015至2019年之间,吉隆坡、沙巴和雪兰莪的房屋被视为严重难以负担。在吉隆坡,以薪资水平来看,M40多数只有能力购买组屋,可是在公共廉价房屋政策之下,他们不符合资格,沙巴和雪兰莪的情况,与吉隆坡相当类似。

结语

房屋发展道路主要分为长、中、短期目标,对马来西亚来说,人口继续增加对房屋的需求是肯定的趋势。只要克服人们在房屋的负担能力,更多的个人或家庭皆有能力购买房屋,或是升级到投资房产,对产业发展商、市场经济、个人的投资与理财规划都是有利的。

 

https://www.sinchew.com.my/content/content_2393639.html

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