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从低价单间到附加设施,建后出租 (Build-to-Rent, BtR) 公租房街区已迅速成为英国炙手可热的投资项目。

英国传统的建后出售 (Build-to-Sell) 发展商和投资机构这两年纷纷转向BtR,这个转型最直接的影响就是造成机构房东和个人房东形成直接竞争,冲击个人投资客一直以来的买房出租 (Buy-to-Let) 模式。

BtR指的是大型机构开发完住宅项目后只租不卖的投资模式。广义的BtR包括长租公寓、服务式公寓、学生公寓等,其投资者一般是大机构,普遍采取自持物业方式,以自主开发、改造和收购等形式获得公寓产权,再以机构房东的形式进行出租和管理,大大提高了租客和管理效率,在出租市场上同买房出租形成竞争。

英国BtR之所以爆发,主要和以下三个原因有关:

1. 英国年轻租房一代崛起
英国年轻一代超前消费和不储蓄的习惯造成他们存不下来首付、买不起房。即便英国政府出台Help-to-Buy购房补助计划、5%首付购房等优惠政策,并对二套房买家征收额外的3%印花税,降低了首套房印花税,又制定了本地人购房优先的海外限购,加上英国贷款利率非常低,但购买房屋对大部分英国人来说还是经济负担太大了。

另外,英国严格的租赁同权,英国年轻人对房屋拥有权看得比较开,租房比率也因此较过去几十年飞涨。PWC预测到2025年,大约60%的伦敦人将成为租房一族,崛起的租房一代为BtR提供了广阔的市场需求,尤其年轻一代更喜欢这种低投入、高灵活度的租房生活。

2. 抗周期、退出灵活
除了需求增长,BtR本身很强的抗周期和抗风险能力也是机构投资者看重的。BtR和快进快出的房屋开发买卖不同,是赚现金流的长期生意。对于发展商来说,相比传统的卖房退出,BtR更能抵御经济周期的冲击。

可以理解的是,如果发展商一直走建后出售的策略,其实非常吃周期,一旦市场行情不好,销售不顺利,对发展商就非常不利。

对于BtR来说,如果遇上行情不好,发展商可以选择持有出租收取租金,而后等市场转好再寻求退出或继续自持。至于退出的方式,英国的BtR项目可以整体打包出售给保险公司、主权基金等大型投资机构,或者包装成REIT上市。

3. 英国政府大力支持
英国政府也鼓励机构投资BtR。从国家层面来看,英国政府接受到大部分英国人可能一辈子买不起房的现实后,近两年开始大力推广BtR,希望至少能让英国人有尊严地租一辈子。

政府在2017年2月7日发布的英国住房白皮书 (Housing White Paper) 更是指出BtR为英国房产市场提供了多样化的选择,是英国住房供应市场非常重要的一环。白皮书建议对BtR的租客租赁期限延长,由目前的1-2年提升至3年以上,打造家庭友好型的居住节奏,让租客更有家的感觉。

英国首相特蕾莎梅在白皮书中写道:“我要修复这失衡的市场,提供可负担的住房。人民要有安全感,需要对未来作出规划。我们要在人们想居住的地方,建造大家更喜欢的房子。我们鼓励住房机构与当地政府建造更多的住房,同时致力于吸引新的投资商进入住房建设市场,包括出租型住房模式。“

从白皮书指引上来看,英国采取持续完善房屋租赁市场政策,加强租客与房东双方面保护,加强对租约式房屋拥有着权益的保障来促进租赁市场规范发展,同时加强区域住房状态监控,打击高空置率的住宅。

税收方面,BtR主要由机构持有,相比个人房东政府更容易收税。

2017年11月的秋季预算案中,财长哈蒙德代表英国政府宣布将对BtR市场投资80亿英镑,英国政府的政策支持吸引了来自世界各地的投资机构涌入英国BtR市场,也彻底带火这一新兴领域。数据显示,仅2017年,英国BtR市场就吸引到62.7亿英镑的投资,比2016年同期增长25%。预测至2020年,英国BtR市场将获得总计500亿英镑的投入。根据估计,未来6年英国BtR领域投资增长将超过180%,未来3年会有近80万英国居民搬进BtR。

英国BtR市场相比美国欧洲起步较晚,但正是因为起步晚,各大大型机构都想来分一杯羹。

当前英国BtR市场中,投资者背景比较多样,有英国本土大型房地产开发商、在欧美拥有BtR开发经验的外来开发商 (做前期开发工作) ,也有各大主权财富基金、保险和养老金投资机构 (做后期接收建成的BtR) 。

BtR模式在马来西亚尚属于前所未闻,不过有一间上市公司却已经在英国打进BtR领域,它就是业务专注在海外发展房产项目的Ewint。2018年Ewint一连串的积极动作和布局成功进军英国BtR领域,而这类型的发展将是Ewint在英国伦敦的主力项目,开发更多的BtR房屋进而成为领域领头者以符合未来市场成长趋势。

英国消费者对以租代买的住房模式的认可、完善的法律制度来规划整个市场的操作以及政府对BtR的认同与支持都是助推英国住宅租赁市场稳定发展的重要原因。我国首相敦马哈迪希望政府能在10年内兴建100万间可负担房屋并号召私人界积极参与,不过BtR或许也是我国可以在房地产市场方面借鉴和参考的,尤其是在解决产业滞销、人民买不起房、市场供应与需求失衡等问题。

http://investalone.blogspot.com/2019/02/build-to-rent.html
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