【 ATRIUM 5130 ATRIUM REAL ESTATE INVESTMENT TRUST 】Q4 业绩开箱
今天笔者将会再跟大家分享一家属于 “小而美” 的产托 – Atrium Real Estate Investment Trust(ATRIUM、5130);虽然该公司的资产体积较小,不过该产托资产却具有一定的吸引力,并且当前的股息率也高达 5.94%,值得读者一看。
- 简单介绍,ATRIUM 本身是一家管理纯工业型产业(“Industrial Properties”)的产托,并且该产托所专注的区域为雪隆区和槟城区域;目前来说,ATRIUM 共有 9 个产业,分别为 Atrium Shah Alam 1、2、3 & 4、Atrium Puchong、Atrium USJ、以及 Atrium Bayan Lepas 1 & 2。
- 在 ATRIUM 2021 财政年的年报中,我们可以看到其产业出租率(“Occupancy”)除了正在升级(产托中称为 “AEI”)的 Atrium Shah Alam 4 之外(投入的金额为 RM 10.5 Million 左右,预计已在 2022 年末完成,后来延迟到 2023 年 Q2),均达到了 100.0% 的出租率。
- 较为有趣的是,ATRIUM 的营业额和净收入(“Net Income”)的数字非常的贴近,这主要是因为公司的营运开销(“OPEX”)主要都是以产业的维护维修和产业的管理费用为主,因此该两个数字才会比较贴近,也是 Net Lease 的概念。
- 而回到公司的 Q4 中,我们可以看到 ATRIUM 的营业额在按年比较之下从 RM 9.0 Million 稍微下滑至 RM 8.9 Million 左右,该下滑主要是因为一次性的租金优惠摊销(“Amortization”)调整;而该开销可以理解为给予客户的租金优惠将会摊平至租赁(“Lease Period”)的合约期间。
- 举个例子,如果租约是 10 年,而笔者给予租户 RM 500 的优惠的话,那么该 RM 500 的 “优惠” 将会分 10 年进行摊销,将会对盈利表现造成影响。
- 不过,ATRIUM 的 Net Income 却不减反增,从去年因为产业减值而陷入亏损(账面亏损为 RM 5.2 Million) 的 RM 0.4 Million 反过来达到 RM 6.4 Million 的净利(在该季中,公司的产业估值反而提升了 RM 1.1 Million),表现反差非常的大。
- 而在按季比较(对比 Q3)之下,ATRIUM 的营业额也非常的接近,从 RM 8.7 Million 提高至 RM 8.9 Million 左右,但却因为利息开销上涨(OPR 上涨的关系)而导致其开销有所提高;但在一次性账面盈利影响之下,公司的净收入仍从上个季度的 RM 5.4 Million 提高至 RM 6.4 Million。
*作为参考,通常产托的产业重估都会在 Q4 中进行。
- 从现金流的角度出发呢,ATRIUM 在 2022 财政年 12M 中也共创造了 RM 29.8 Million 的净经营现金收入,不过同时间公司也投入了 RM 28.9 Million 到产业的 AEI 中,手头上仍有 RM 63.7 Million 左右的现金。
- 在该季中,ATRIUM 也将会派发 RM 0.0190 的股息,其除权日为 10.02.2023,支付日则是在 28.02.2023 中。
在该季中,ATRIUM 旗下的产业出租率仍达到了 100.0%,而还在 AEI 当中的 Atrium Shah Alam 4 虽然延迟,不过其产业管理层(“REIT Manager”)仍对于寻找租户非常的有信心。
以 PTBV 来说,ATRIUM 的估值非常接近 1 倍,且股息率也相当的不错;那么,读者们觉得 ATRIUM 现在具有吸引力吗?
照片来源:The Malaysian Reserve
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