GRANFLO（0056）企业分享
Grand-Flo Berhad（“GRANFLO”）这家公司虽然在早期呈现不错的涨势；这尤其是公司在 3 月份股价一度从 RM 0.300 左右的价位暴涨到 RM 0.600，甚至到 RM 0.730 的高点为止都非常强势。不过，市场上却鲜少有投资者提及这家公司背后上涨的刺激因素以及企业背景。因此，今天的文章将针对 GRANFLO 原有的业务外加 “刺激因素” 进行分享。
1. 公司业务背景
在 2014 年之前，GRANFLO 的核心业务主要是为快速消费品（“FMCG”）、金融领域、交易领域以及国际企业提供自动识别以及数据采集系统（“AIDC”）。根据公司在 2019 年的年报内提及，公司在该领域内占有高达 40% 的市占率；但可惜的是公司在 2019 财政年的净利只有 RM 2.6 Million 而言，若以目前 GRANFLO 目前股价 RM 0.570 来计算，其市值为 RM 344.0 Million，以估值计算而言，似乎不合常理。
值得一提，公司的 AIDC 业务在本地的整体市场在 2016 年大约为 RM 100.0 Million，因此公司常年占有约 40% 至 50% 的市占率。
但在同一年内，公司通过收购 Innoceria Sdn. Bhd.（“Innoceria“）约 50.0% 的股权后正式进军到房地产开发业务；至今为止一共在槟城推出了两个大型的项目 – 即 Vortex Business Park 以及 The Glades，其中 Vortex Business Park 的总发展价值（“GDV”）大约为 RM 220.0 Million，而 The Glades 的 GDV 则大约是 RM 63.0 Million，两者共合总价值大约为 RM 283.0 Million。
若是有关注公司的发展进程的话，相信应该记得 YBG Yap Consolidated Sdn. Bhd.（“YBG Yap”）在 2019 年 7 月份以 RM 65.2 Million 高达 53.32% 的股份，并且同时也触发了全面收购献议（“MGO”）向所有的小股东以每股 RM 0.260 的价格收购剩余的股份；直至 2019 年 9 月份献议结束为止，YBG Yap 一共控股了 72.59% 的股份。
同一年内，公司通过已经控股 100.0% 的 Innoceria 与 NCT 集团旗下的 Pembinaan Maka Cemerlang Sdn. Bhd.（“PMCSB”）合资，共同发展位于金宝（“Kampar”）区域共合 13.8 公顷、高达 381 块地的 Mahkota Kampar 计划；而在 2020 年 2 月份，Innoceria 也向 NCT 集团旗下的 NCT United Development Sdn. Bhd. 以 RM 17.0 Million 购买了一片地皮，用于发展 Acacia Residences。
从这一些列的操作当中，我们已看出公司转型的提示 – 公司在最新一个季度的季报内也将 AIDC 业务归类为以停运的业务；目前主要的收入来自于发展项目，因此 GRANFLO 的 “刺激因素” 已浮出水面了。
2. 股价 “刺激因素”
从上述公司的转型中可见，目前 GRANFLO 已被 YBG Yap 控股；而 YBG Yap 背后的 Dato’ Sri Yap Ngan Choy 以及 Dato’ Yap Fook Choy 均为 NCT 集团的核心人物。或许因为 NCT 在过去并非上市公司，因此对他们了解的投资者甚少。不过，公司的管理层在该领域内从建材贸易到房地产发展已有 35 年的经验；而这家公司最独特、也最吸引人的地方就在于他们涉及了重新发展被搁置的项目（“Abandoned Project”）。
在过去房地产的蓬勃发展、并且价格不断上升的市场中；有许多新的发展商加入该 “金矿” 内，不断的建设新的项目 – 但由于过去发展商在项目完成之前就可获得购屋者支付的资金（目前已需要将出售的账款存入 HDA 户口中），因此导致了有许多不负责任的发展商并未完成发展项目，而是将其搁置，让购屋者备受利益伤害。
作为比较；在 1990 – 1998 年的金融风暴时期，本地约有 7 个被搁置的项目；而在 2000 – 2010 年内，这个数字提升到 97 个项目 – 其中在 2011 年到 2014 年激增了 47 个被废置的项目。而至今为止，我国目前约有 108 个暂被搁置的项目；其中以雪兰莪区域占比最大，高达 71 个项目。
其实，该领域在建筑、房地产发展领域内属于利基市场（“Niche Market”），因为就算发展商拥有资金也好，重启这些项目可说是困难重重。其中就包括了需要选择具有合理赚幅的项目、与政府机构周旋、与购屋者洽谈并获得他们的批准。单单是购屋者而言，接手购置项目的发展商需要获得 51% 的购屋者准许发展项目的重启，并且同时间占 GDV 约 75% 的房屋持有者也需要同步准许发展商完成该项目。一般来说，被搁置的项目若是重启的话，现有的购屋者需要支付约 10% 到 30% 的额外资金来支持项目的重启。
GRANFLO 在过去 20 年间重启被搁置的发展项目就包括了 Bandar Baru Salak Tinggi 以及 Genting Highlands Billion Court；值得一提的是，位于雪兰莪的 Bandar Baru Salak Tinggi 至今为止也是马来西亚史上最大的搁置项目重启的例子，该项目的总面积为 127.5 公顷、而 Genting Highlands Billion Court 则是彭亨州最大的被搁置的项目。
通过这两个项目，可见公司确实是具有与本地其他房屋发展商不一样的市场定位。而上述提到的 Genting Highlands Billion Court 是公司近期以 RM 422.9 Million 拿下的项目；并且公司将其改名为 Grand Ion Majestic 以及 Grand Ion Delemen。目前该两个项目根据第三方的查询，现已出售分别为 92% 以及 49% 的房屋。
较为敏锐的读者相信应该有一个疑问 – 云顶的房地产项目随着本地疫情日渐严重是否依然有市场，若销售平平的话 GRANFLO 可以持续支撑吗？确实，在 2021 年内或许云顶的人流量不可能回到巅峰，在 Knight Frank 研究所预计在 2022 年内人流量会回到全年 24.8 Million 的人流量；并且根据过去 Resort World Genting（“RWG”）平均超过 90% 的出租率，在 2022 年后云顶的房地产项目相信依然有一定的市场，不过对于销售数据的话，就需要持续跟进公司的发展了。
3. 总结
从公司的发展背景到今天的转型，可见未来的 GRANFLO（或许会改名）在房地产发展领域内会非常重要的一席之地；以公司的特殊定位而言，无论房地产市场蓬勃发展或出现许多被搁置的项目，相信公司依然有办法从中获利，与其他房地产公司呈现出不一样的潜能。至今而言，公司依然有 RM 1,260.0 Million 剩余的 GDV 在手上，另外未入账的销售为 RM 445.0 Million，短中期内具有盈利可见度。
目前来看，公司的 Mahkota Kampar 以及 Acacia Residences 项目在上个季度因建筑工程进度提高而为公司贡献了相当不错的利润；其中公司在 FY 2020 Q4 的净利为 RM 6.3 Million，净利率高达 17.8% 左右。若是纳入公司 Grand Ion Majestic 以及 Grand Ion Delemen 项目的话，相信会持续提高公司的业绩。不过，目前来看投资者已经将盈利考量到股价上。
但无论如何，公司过去至今以及目前的核心业务依然是值得研究以及深究的。不知道大家对于 GRANFLO 这家公司有什么评价呢？
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