浅谈IGBREIT （IGBREIT，5227）
简介
IGBREIT是一家纯零售业的产业信托，2012年上市。IGBREIT的母公司是一家上市公司，IGB Corporation Berhad（IGBB，5606），目前持有53.01%的股权，也是IGBREIT的大股东。
IGBREIT旗下的产业有：
1️⃣Mid Valley Megamall (MVM)
2️⃣The Gardens Mall (TGM)
*为了方便，接下来会以MVM和TGM来写*
这两个产业都是坐落在吉隆坡。不单只地理位置佳（位于KL和PJ之间），周围都是办公大楼（上班族到这里的商场吃午餐）而且交通非常方便（Grab，巴士，KTM以及LRT）。开车去的朋友比较辛苦，要塞车要被horn要找parking 😔
1️⃣MVM
📌评估价值：RM3.665 Billion
📌出租空间：1.8 million sq ft
📌出租率：99.9% （几乎100%，该租的地方都租出去了，管理层也会积极地与租户续约。听说你要在那边租店做生意还要写proposal让管理层看看你是不是适合的人选）
📌租户：561 （想要买东西的朋友，来这里肯定没问题。该有的品牌都有）
📌停车位：6092（可是版主每次都找不到parking 😭）
MVM专攻大众化市场，里面的牌子都是我们平时都有听过有看过，价格比较亲民。此外，MVM在顶楼还有一个展览中心是专门来搞event，比如我们经常在online看到的Food Fair，Education Fair，Pet Fair，Baby Expo等都是在这里举办。
2️⃣TGM
📌评估价值：RM1.295 Billion
📌出租空间：848K sq ft
📌出租率：98.9%
📌租户：239
📌停车位：4128
TGM专攻高端消费市场，里面的品牌版主认识不多，只能走走看看当做运动 🙊
🔎业务分析
2019年的全年营业额是RM552m，NPI则是RM398m。
📌MVM贡献70%
📌TGM贡献30%
接下来，我们来看这两个产业是靠什么赚钱的呢？（以下是占了多少%的营业额）
📌Rental Income - 72.7%
📌Car Park Income - 8.1%
📌Utilities Recoverable - 4.8%
📌Service charge - 12.8%
📌Promotion partnership income - 0.5%
📌Others - 1.1%
从这里，我们可以看见租金是IGBREIT的主要收入。单单停车场收入就占了8.1%，差不多RM44m左右。（可是版主还是觉得炸香蕉🍌比较好赚啦 😏）
为了让大家比较容易了解，版主准备了简单的图表让大家看看。还是一样，记得多帮忙like和share哦 😉
🔎财报分析 （FY2019 vs FY2018）
营业额YOY ⬆️3.07%‼️
IGBREIT近5年的营业额稳定上升，相信是管理层努力积极与租户续约以及有涨租金的本钱。管理层也很努力地扩张NLA（可出租空间），可是NLA的成长速度比较缓慢。此外，MVM只要有举办任何的fair，都可以带动人流量前来参观 💁🏻♂️
NPI （Net Property Income） YOY ⬆️3.25%‼️
随着营业额的增加，NPI也是稳定上升。最近4年，用电量和用水量也慢慢减少，这一点值得给个赞 👍🏻
Net Profit YOY ⬇️ 5.36%‼️
这次的下跌主要原因是产业重估而导致。撇除这RM30m的产业重估后的账面盈利，净利其实是成长的。
关于REITS的财报，我们不能只是单看表面数据而已，因为时不时有产业重估而导致净利大跌或大涨。
Gearing Ratio：26%‼️
非常健康，未来还有举债扩展业务的空间。
股息💰
令人担忧的是股息自从2017年开始已经连续萎缩两年了 📉
2017年 - 9.28sen，Payout ratio：95%
2018年 - 9.19sen，Payout ratio：95%
2019年 - 9.16sen，Payout ratio：95%
看了财报，原因是管理费逐年上升而导致股息连续两年缩水了。
DY: 4.7%
比起FD，算是不错了 🤔
展望 👀
📌坐落在Johor的Mid Valley Southkey Megamall已经在2019年4月开始营运，目前出租率已经超过85%。短期内，这个商场应该暂时不会注入IGBREIT，最早也要等到2022年。
📌进行一系列的翻修活动，让消费者可以有更好的购物体验，扩张NLA至最大化。
📌引入新品牌入驻旗下商场。有新鲜感才会一直光顾啊 😂
📌国行暗示一轮降息。假设再度降息，比起把钱放FD，REITS的DY将会非常吸引 😍
❌风险
📌新型冠状病毒。最近闹得沸沸扬扬的病毒，会导致消费者到商场的意愿下降，影响IGBREIT的收入。政府的RM200亿经济振兴配套会不会帮助IGBREIT度过难关呢？
📌经济萎缩。最近我国的经济数据都不怎么好看，或多或少会影响到IGBREIT的业绩。最大的问题还是新型冠状病毒。希望赶快雨过天晴 🙏🏻
总结
IGBREIT是非常不错的一家公司，一直在赚钱。虽然股息连续两年缩水，DY只有4.7% （截止3月8日，股价RM1.95）。不过，IGBREIT的管理层积极地扩张NLA，确保公司稳定成长。
买入IGBREIT的好处就是股价够稳，因为大多数的票都在基金手上。坏处就是股价太稳，买入IGBREIT的朋友不要指望会一天上20%。相信未来注入Mid Valley Southkey Megamall后，业绩应该会大幅增长 🤔
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免责声明：
以上纯属个人分享，所涉及的内容仅供学习用途，不是专业的金融投资及买卖意见。请自行分析，了解风险，向金融专家探讨投资的性质。
买卖自负‼️
如果你想要开户口买REITS，可以在下面留pm 😉
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